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标题: 房价必然下跌的16个理由 zt [打印本页]

作者: 刚回家 时间: 2005-3-2 21:00:03 标题: 房价必然下跌的16个理由 zt

　　近两年，关于中国是否存在房地产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却毫不理会这些争论，持续上涨。房价到底会涨还是会跌，首先要看说涨说跌是谁。如果一些房地产商说涨，那等于没有说，因为世界上卖东西的绝少有不说自己的东西好的，更不可能说自己当时卖的东西会下跌（这样等于把现实的购买者赶走）。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺钱买房的人，不管是经济学家还是什么人，也不大可信，因为他们要么不在意房价涨，因为买房对他们不在话下，或者手中有房，好等着房价上涨后没事偷着乐。其次要看说得有没有道理，是否有依据。本人默默无闻，也不代表谁的利益，说的话是否客观，自有公论：
【延伸阅读】：网评：楼市崩盘，近在眼前??!!
- 景气度从高点下行中国房地产2006年不容乐观

一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在美国纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。

【房价上涨成“铁论” 房地产泡沫也只是小泡沫？】
二、前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经不存在了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。

三、那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。

李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。

【收入房价比在六倍时才能购房买房再受打击】
四、中国极有可能以后会推行物业税。什么意思呢？就是国家把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌（现在房价中土地成本大约为40%）。当然地不是免费的，由购房者在30到50年的时间内平均交纳。你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。这个政策我看一定会实行，美国等一些发达国家就是这样的。

【我国物业税将逐步征收涉及购房者切身利益】
五、根据中国的法律，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知。可是70年总会过去，这一天总会到来。因为有关法律颁布不久，所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。

六、不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。

七、现在中国基本没有什么供不应求的，除非是一些垄断性的产品，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。马克思说，资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用-----比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。冥王星围太阳转一圈的时间长不长，长，200多年，200年够长了吧？200多年一过，不就转回来了吗？人不可能长生不老，房价也终会下跌。

八、按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。

【国房景气指数报告:10月房价涨幅首次大幅回落】

九、心理因素。毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。现在到市场上问问买房人、卖房人，房产中介公司，或是政府部门，上海的房价会涨还是会跌，没有人心里有数的。就是大家心里没有一个主见，所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这使我想起美国股神巴菲特经常讲的一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。圣彼得吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料石油商说：“不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢”。

十、宣传作用。不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？广州某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一家报纸是不是会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章？相反，刊登一些认为房价会上涨，鼓励人们买房的文章，房产商们却是支持刊登的。

十一、有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。

十二、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。这句话当然是对的。其实股市从长期来看，也是上涨的，1929年纽约的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在1930年的时候谁会去买股票？现在中国有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。纽约曾被以价值24美元的廉价小玩艺买下来，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来，到时也可以把曼哈顿重新买下来。如果有人在1950年时花1995年时的价格买下纽约，虽然再过200年，肯定大赚，可是当时却是亏损的。

十三、关于收入与房价比。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。所以看看收入与房价比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。

十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务？按现在中国农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。

十五、这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。

十六、绝少有人对于未来有一个清晰、有根据又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变。房子近几年一直在涨，所以不少人认为还会涨下去。可是现在有一件事越来越敏感，就是台湾问题。如今陈水扁的台独趋向越来越明显，胆子越来越大，说的话越来越没谱，甚至排出了时间表。毛泽东说：世界上就怕认真二字。而中国共产党对国家大家一向认真负责，恐怕一旦台湾宣布独立，战争一定不可避免。前一阵子，还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝，又有人说台湾会把反击的导弹打到上海。这种情况下，不要说有几弹导弹打到上海，哪怕有一片导弹碎片落到上海的某小区里，上海的房价是不是还会持续上涨？

最后，虽然笔者仍是无房族，可还是大公无私地希望房价大大上涨，如某位学者说的那样在10年内涨3倍，这样有房的人的身价就能大大上涨，这短时间内对我是没有好处的，可是什么样的泡沫最容易破灭呢？那就是大的泡沫容易破灭，而小的泡沫很难破灭，要想让小的破灭，最好的办法就是让它变大，变得越大，就越容易破灭。房价涨得越快，买的人会越来越少，而投资于房产的资金会越来越多，这最后的结果是什么，难道还不明白吗？

作者: 刚回家 时间: 2005-3-2 21:00:25

上海房地产泡沫破裂的十大征兆
1、国内央行连续加息5次左右，最多不超过6次——如果按照美联储的加息幅度，每次加0。25，房地产贷款要加到6。30。这是假设，也许不是这样加息的方法，而是一步到位，一次就加0。5，那么只要加到6。30。房地产泡沫就可能破裂了。

2、美元汇率开始回升，回升到与欧元1：1的水平——美元贬值，人民币也跟着贬值，因为我们的人民币是跟美元挂钩的，房地产价格就必然上涨，现在的美元相比2001年7月份的时候贬值了50%多，这样人民币也等于贬值了这么多，外汇储备大量增加，就意味着人民币的大量印刷，全国房地产平均涨幅还不到这个比例，上海是例外。所以房地产价格只是反映了人民币目前的水平而已，不是什么严重的泡沫。

3、人民币升值10%——人民币升值就意味着那些豪赌人民币升值的国外热钱会流出，央行大量发行人民币的势头就会明显降低，通货膨胀就会慢慢停止，现在人民币不升值，房地产价格还会上涨。
另外的因素是：一、上海的国民经济连续十几年两位数发展，房地产市场远远落后于国民经济的发展；二、上海人均工资收入是被严重压低的，没有跟上经济发展的水平，所以，现在的房地产价格上涨完全是合理，甚至还没有达到应有的发展水平。

4、外环线以外附近的房子平均卖到8000——10000元——由于2010年之前的轨道交通大发展，令郊区的房地产价格快速上涨，这样就相对降低了整个上海的房地产价格的平均水平，使所谓的危机得到极大的缓解，是发展上海房地产市场的上上策，但是郊区房地产价格上涨后又反过来推动市区的房地产价格上涨。

5、中环线以内的市区的房子平均卖到15000元——20000元——道理同上

6、股市开始走牛，走到1700——1900点——股市开始走牛便意味着房地产的热钱开始大量流出，投资股票的收益大于投资房地产的收益，这将迅速催化房地产泡沫的破裂，并加快股市的上涨。

7、房屋空置率增加到30%——大量投机客开始抛售房产，现在投机客还在继续买进，与其让国外基金赚钱不如让国内的老百姓赚钱，上海的房地产价格将来必然会跟国际大都市接轨，国外的基金已经看到了这一点，他们唱空是为了低价买入，然后开发后卖给国民，现在他们感到踏空了，所以就拼命唱空。

8、政府出台非常严厉的压制房价上涨的政策——政府现在还在大力扶持房地产市场，加快中国城镇化建设步伐，大力改善人民的居住条件，而不是重演香港的那种模式，所有的居民都为极少数房地产巨头打工，不让那些唱空的国外基金阴谋得逞，让他们拿了低地价，高价卖给国内的人民。

9、银行不给买第二套房子的投机者贷款——真正的抑制房产投机的举措。

10、GDP下降到7%左右——严厉的宏观调控措施令包括房地产在内的国民经济发展速度明显下降。

作者: 樱の小羽 时间: 2005-3-2 21:01:42

俺不相信.

作者: 刚回家 时间: 2005-3-2 21:02:03

崩溃的征兆已经基本显现！
1、国内央行连续加息3次左右，最多不超过4次
2、美元汇率开始回升，回升到与欧元1：1的水平
3、人民币升值3%
4、外环线以外附近的房子平均卖到8000元
5、中环线以内的市区的房子平均卖到15000元
6、股市开始走牛，走到1500点
7、房屋空置率增加到25%
8、政府出台非常严厉的压制房价上涨的政策，（现在还在扶持房地产的增长）。
9、银行不给买第二套房子的投机者贷款
10、GDP下降到8%左右

上述条件目前基本已经达到！

作者: qwezxc 时间: 2005-3-2 21:37:06

呵呵，真的？假的？不管真假。。。俺希望快一点到来，俺正准备买房

作者: yuechu 时间: 2005-3-2 23:05:37

拭目以待

作者: listry 时间: 2005-3-3 01:25:56

又受教了，那个天堂地狱的比喻真好。

我认为现在唱空应该是主流。

相对来说，我们家乡的房子和地皮普遍在跌，钱都急中到大都市了。

作者: 仗剑江湖 时间: 2005-3-3 07:33:52

俺这儿还没涨到可以不涨的时候

作者: bayou 时间: 2005-3-3 10:24:27

我觉得起码政府不会让房价大幅度的下跌的，这样会造成整个社会的动荡和经济的大幅倒退，最多会作出一些政策抑制房价的过快上涨，现在的加息也是这个思路

作者: bayou 时间: 2005-3-3 10:25:32

以前香港的楼市就是借鉴
现在国内的楼市肯定是有泡沫的

作者: 广陵散 时间: 2005-3-3 20:34:45

房价太离谱了，几乎没有不费力购房的。

作者: 将臣 时间: 2005-3-3 20:40:58

其实是很正常，外国好象都是一生还贷款吧。

作者: 飞扬在天 时间: 2005-3-3 21:29:13

还是中国人太多了

作者: h999999h 时间: 2005-3-3 22:51:03

适得其反

作者: yuechu 时间: 2005-3-4 00:37:27

俺觉得最好马上蹦盘.宁可忍一时之痛让泡沫破裂,也不能让老百姓活不下去.

作者: 笑傲江湖 时间: 2005-3-4 00:40:34

哈哈，比起上海北京，乌鲁木齐还有非常大的空间啊，涨吧，TNND，有本事就1000000一平米！KAO。

作者: 秦川雄帝宅 时间: 2005-3-4 09:37:36

房子的问题太严重了，现在辛苦一辈子可能就是那么个房子!太贵了

作者: 震震 时间: 2005-3-4 09:59:44

到处都看到要买房子……

作者: zephyr 时间: 2005-3-4 16:53:50

。。。。。。。。。。。。。希望如此

作者: luckycape 时间: 2005-3-4 18:11:21

从目前钢铁价格和水泥价格来看，房价想跌都难！

作者: srx9999 时间: 2005-3-4 18:27:28

可信度为0，按现在的发展来看，房价只会长，就没见下降过

作者: daydaymovie 时间: 2005-3-4 20:02:29

等大崩盘才能买，否则变负资产

作者: mzbaby 时间: 2005-3-4 20:04:29

跌吧跌吧，跌了我才有希望买房子。。。。。。。。。。。

作者: srx9999 时间: 2005-3-4 20:19:16

买房子只是个梦想而已，以现在的工作条件吃饭还可以，买房=自杀

作者: xwf2004 时间: 2005-3-4 23:44:17

我也希望房价下跌啊，可如今还是在涨啊

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