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标题: 房税出新政 [打印本页]

作者: excel 时间: 2006-7-27 10:20:45 标题: 房税出新政

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
国税发[2006]108号

2006-07-18国家税务总局

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：?
　　《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部  国家税务总局  建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：
　　一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。?
　　二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。?
（一）房屋原值具体为：?
　　1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。?
　　2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。?
　　3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。?
　　4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。?
　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。?
　　经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。?
　　5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：?
　　（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；?
　　（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；?
　　（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；?
　　（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。?
　　（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?
　　（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。?
　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：?
　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；?
　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。?
　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?
　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。?
　　本条规定自2006年8月1日起执行。?
　　三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。?
　　四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。?
　　五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。 ?
　　六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）和《国家税务总局财政部中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》（国税发〔2005〕181号）要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。?
　　七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。

                                 国家税务总局
                              二○○六年七月十八日

作者: 妮可宝贝 时间: 2006-7-27 10:27:59

太长,太复杂...有没有看懂的人..用1~2句话概括一下?

作者: excel 时间: 2006-7-27 10:29:57

每套房子交易情况都不同，只能自己对照，一二句话能说清楚就不用这么长的条条款款了哇。呵呵。

如果要一句话全部包括，那就是：

除够条件减免的，房屋交易增值部份将强制征收20%的个人所得税。
一套房子原购入价是20万，现在卖出40万，差额为20万，并扣除相应税费+合理费用后的20%交纳。

作者: fish 时间: 2006-7-27 10:46:43

靠～谁tm还愿意出手二福利手房？！

作者: 她她 时间: 2006-7-27 10:53:48

我靠！国家是不是穷疯了？？？？？？

作者: jxgswq 时间: 2006-7-27 11:00:20

老百姓刚有钱可以买第2套房子了，可以进入房地产了，政策就改了！老百姓永远都别想富起来，这个社会必须保持大部分人穷，才会有少部分人富！

作者: 雨夜咖啡 时间: 2006-7-27 11:08:18

神啊～～～～～～

作者: excel 时间: 2006-7-27 11:16:42

其实对我们这里没什么影响，原来就是在按这个执行了。
不过，还有一条的。
“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

作者: 雨夜咖啡 时间: 2006-7-27 11:18:58

总之．有钱人不在乎．没钱的会更没钱

作者: 将臣 时间: 2006-7-27 11:33:05

我靠,完了,投资打水漂了.MD

作者: mark_mark 时间: 2006-7-27 11:37:57

国家收入多了

作者: 将臣 时间: 2006-7-27 11:40:31

又可以多点钱乱花了.

作者: 萤火虫 时间: 2006-7-27 12:01:32

早有所闻，不过没那么详细
唉，不内行的还是表做房产投资了

作者: excel 时间: 2006-7-27 12:37:29

准备把我正好过5年的房子涨价出售。

作者: 蛋生 时间: 2006-7-27 12:43:16

咱已经基本决定最近两年不买房。至少不考虑北京买房。

作者: ahjf 时间: 2006-7-27 12:44:14

原帖由 excel 于 2006-7-27 12:37 发表
准备把我正好过5年的房子涨价出售。

你都两套房子了，不算“家庭唯一生活用房”了吧

作者: gentman 时间: 2006-7-27 13:27:17

很多地方实际早已执行这样的政策，不少卖家都会要求买家另行给付现金来规避。

作者: 韦一笑 时间: 2006-7-27 13:53:26

原帖由 gentman 于 2006-7-27 13:27 发表
很多地方实际早已执行这样的政策，不少卖家都会要求买家另行给付现金来规避。

怎么做？

作者: excel 时间: 2006-7-27 14:37:27

这还要问？二份合同哇。

作者: flyingeagle 时间: 2006-7-27 14:51:21

是不是过户费啊？

作者: whiteshark 时间: 2006-7-27 16:33:39

打65折都卖不出的房子，是否应该从收回的税收里补贴一下呢！

作者: yuechu 时间: 2006-7-27 20:50:32

简单来说。80万的房子涨价到100万。不到5年就出售了。
结果概算如下：
100－80－5.5（全额营业税）－4万（20%的增值税）－1.5万（购房交易税）－1万（购房时中介费）－1万（卖房中介费）－1.5万（住房维修基金，购房时候的过户费等等乱七八糟的杂费）＝5.5万

这种情况下，如果房子升值20万，可以赚5万5，如果房子升值十五万，可能勉强收回成本。房子升值十万，要么放在手里留着，要么对不起，你赔钱卖吧。

作者: cvv 时间: 2006-7-27 20:55:52

很好呀,让真想住房的人去买房,想倒房的靠边站.

作者: 猴哥 时间: 2006-7-27 21:00:32

小城市的爹妈住的房子，还不值15W
转给儿女也得交钱？

作者: yuechu 时间: 2006-7-27 21:01:11

原帖由 cvv 于 2006-7-27 20:55 发表
很好呀,让真想住房的人去买房,想倒房的靠边站.

原本买了房，但因为经济原因供不起房的人，还要赔n万元才能卖出去合理吗？

作者: cvv 时间: 2006-7-27 21:14:03

原帖由 yuechu 于 2006-7-27 21:01 发表

原本买了房，但因为经济原因供不起房的人，还要赔n万元才能卖出去合理吗？

不合理...
看来不能一刀切...

还好我没供! 让他们烦恼去吧!

作者: 雨夜咖啡 时间: 2006-7-28 08:01:14

不过，还有一条的。
“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

家庭唯一生活用房?
家庭唯一生活用房?

卖了后住那去?

作者: hetrys 时间: 2006-7-28 08:33:15

上有政策，下有对策

作者: excel 时间: 2006-7-28 23:04:20

原帖由 yuechu 于 2006-7-27 20:50 发表
简单来说。80万的房子涨价到100万。不到5年就出售了。
结果概算如下：
100－80－5.5（全额营业税）－4万（20%的增值税）－1.5万（购房交易税）－1万（购房时中介费）－1万（卖房中介费）－1.5万（住房维修基金， ...

1、这里还要看是什么房子，如果是非住宅，你还得交土地收益金（增值的30%或者全额的6%）
2、如果买房有贷款的，可以把以前的利息冲扣，这个是这次规定新增加的。
3、购房交易税应该是指的契税吧？如果不是，那还有一个2%到4%的契税。
4、中介费不能算作合理费用，不能扣除。
5、可以扣除15%的装修费用，但必须有统一发票。
6、维修基金如果前次购房者已经交了，就不用再交了。

作者: excel 时间: 2006-7-28 23:05:16

原帖由猴哥于 2006-7-27 21:00 发表
小城市的爹妈住的房子，还不值15W
转给儿女也得交钱？

如果父母过世转给子女，那是继承，不适用此条款。

作者: excel 时间: 2006-7-28 23:07:54

原帖由 雨夜咖啡 于 2006-7-28 08:01 发表
不过，还有一条的。
“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

家庭唯一生活用房?
家庭唯一生活用房?

卖了后住那去?

比如你卖了房子去其它城市生活。不过，就目前的管理部门的产权信息，很难查实你是否只有一套房产。除非税务部门要你去房产部门出具相关证明。目前来说，可以忽略。

作者: dellen 时间: 2006-7-28 23:11:51

这个政策只是为了抑制吵房的
对广大的平民阶层其实没多大影响的
可能更有利于房产公司吧
对目前传的很多的房价下跌可能起到反作用的
毕竟市场应该还是操纵在房产商那里
国家又有政策鼓励买一手房的
怎么办??

作者: cvv 时间: 2006-7-28 23:13:05

家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

这句话很妙呀,有关系有权力有钱的,估计就能有三四套唯一生活用房

作者: 及时雨 时间: 2006-7-28 23:23:00

继续买帐篷睡了

作者: blackwhite 时间: 2006-7-28 23:27:49

这样是帮了房地产公司，正愁房子空置率呢。

作者: 小于 时间: 2006-7-29 01:23:15

我也郁闷，买房时户口没有及时转过来，用老婆的舅舅的名义买的，要转到我名下怕是需要花N多钱吧。

作者: 夏夜星空 时间: 2006-7-29 02:19:38

原帖由 yuechu 于 2006-7-27 21:01 发表

原本买了房，但因为经济原因供不起房的人，还要赔n万元才能卖出去合理吗？

住了5年的家庭唯一用房卖出去是免税的。

作者: yuechu 时间: 2006-7-29 07:59:29

等不了五年了。
某些同学已经支撑不下去了。

作者: excel 时间: 2006-7-31 22:30:38

原帖由小于于 2006-7-29 01:23 发表
我也郁闷，买房时户口没有及时转过来，用老婆的舅舅的名义买的，要转到我名下怕是需要花N多钱吧。

是的。这样转过来，等同于买卖。不过，你们那里买房还要看户口？什么性质房子呀？

作者: 微尘 时间: 2006-7-31 22:32:07

不知何年何月

作者: 小于 时间: 2006-8-1 00:49:09

原帖由 excel 于 2006-7-31 22:30 发表

是的。这样转过来，等同于买卖。不过，你们那里买房还要看户口？什么性质房子呀？

经济适用房吖，不过这经济适用房的的面积的确不太经济......

作者: excel 时间: 2006-8-1 12:28:39

怪不得。呵呵。

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