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美国的房产税几何【转】 [复制链接]

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发表于 2010-5-13 11:52:05 |只看该作者 |倒序浏览
美国的房产税几何
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009-09-16 14:57:00 来源:陈航博客

中国的民众,对美国的房产税尤其感兴趣。有人把这项当作评判美国房产投资的主要障碍,甚至作为中国高房价的一个依据,因为中国没有房产税,所以房价应该高。通过本文的详细介绍,希望能够解答这些疑问。

本文主要介绍美国房产税的组成,分放,和裁议。我有两个州的地产执照,是本地政府长期计划委员会成员,还帮助房主向郡政府申诉房价评估,以降房税。我对美国的房地产税还是很有些了解的。

美国对房产的收税主要是交易税和的房产税。交易税一次性过户时交齐,约为房价的2-4%,一般由买卖双方平分。房产税是一个财产税,每年都要交。数量是房产估价乘以一个税率。这个税率大约是0.8-3%。

房产税里有两大因素,房产估价和税率。这两项都是由政府机构定的,有权收房产税的政府机构包括郡政府,市政府,和学区。他们征收郡(county)税,城市(municipality)税,和学区(school)税。一般所说的房产税,是这三项税的总和。这三项的比例,一般是1: 1: 5 。以学区税最多。

房产估价的制订,比较复杂。这个估价规则有当地郡政府制订。有的是以上次交易价格,有的是以某个时间的估价,有的是每年以某种公式重估。政府的估价,一般非常保守,低于房产市价。

房产估价的具体数额,直接关系到每年税费的多少,可能发生争执。所以每个郡,都有一个房产估价的裁议程序,来解决争议。如果房主认为估价不公,房主可以申诉,要求重估。估价多少,有很多学问。一般当然是房主希望估价越低越好,当地学区希望估价越高越好。有一些争执。有时房主认为太高要求重估,有时学校认为太低要求重估。学区很积极,甚至雇了法律顾问,专职去郡里立案要求涨房主到估价。我主要是帮助房主,去降估价。对于房主,税总是交得越少越好。我们去年替房主做了上千个申诉。

房产税率的多少,是这三大接收方确定的。法律给了这三方权力,可以通过一定程序定税率。一般是每年一个委员会开会,讨论财政收入,计划,和预算。讨论要不要重新修正税率。绝大多数修正税率的时候是涨,少数时候是降。

对税率制订的质疑,如果民众不服,可以在定税程序中提出异议。也可以向法院告定税的机构。这些管理委员会的成员一般都是兼职的,也是平常老百姓,所以一般没有自身的利益,能够按照规程办事。

房产税是每个地区政府和当地公立校区的财政主要来源。如果他们收入得太少,雇不起警察,修不起公路和下水道,学区没有好的设施,都会直接影响到当地居民到生活质量,和当地房产的价值。所以一般美国的房主,比较少对房产税的合理性和多少提出质疑。美国的普遍观念认为,有财产多交税是社会的义务,政府就是靠收税,来为公共提供服务。

房产税的使用,一般都是很实际,也是当地人看得见,摸得着的。比如多雇了一个警官,改进了地区供水系统,公园里增加了一个池塘,学区盖了个体育馆。

一般房产税最高的地区,学区也都是最好的,因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学费。美国的一个公立学区,每年花费很大。比如我所在的学区,是匹兹堡最贵的学区,学前班到高中,共13个年级,共有5200个学童,平均每个学童身上每年花1万2千美金。算下来,每年的预算,要7000万美金。学区也有账单要付,这个钱,85%以上是从每年房税出的。

房税还是挺多的。美国大多数地区,房税税率是1.5%左右。如果总税率是1.5%,每1万美金,房主每年就要付150美金的税。如果是35万的房子,房税每年要有5000美金。

当然,那里有税收,那里就有反抗。美国人对税是最敏感了。他们一般希望税收越少越好,因为税收养着政府,用老百姓的钱。所以政府也是越小越好,政府小到没有最好。不光是税,任何对政府的收取费用,税率,都可以去法院理论。不过要花律师费就是了。近来,匹兹堡市政府要对房东加收一项注册税,只是25美金,我们几个房产机构联合起来,请律师告匹兹堡市政府,告赢了。

我在美国有房产,是房东,参与房产估价申诉,也参与当地土地规划,知道美国地区政府和学区的钱来之不易。作为一个普通纳税人,我认为美国每年的房税是个善税。

(作者陈航,美国富饶房产)
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发表于 2010-5-13 12:18:16 |只看该作者
美国那是土地私有的吧
增值的是土地价值吧,房子本身能增值吗?
何况兲朝的房屋平均寿命只有30年?

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海象

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发表于 2010-5-13 12:27:14 |只看该作者
好!
但引进中国就不一样了!
我坐在这里看着时间溜过,我的心会向往自由的地方。
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发表于 2010-5-13 17:53:11 |只看该作者
上海好像马上要推出哦。有个报道看到8%哦,一定是我眼花了!

房子30年那是拆迁的事儿,城中村和一些政府建筑的问题,以后应该不会吧。再说拆迁有补偿的

米国的宅基地算不算私有,这是个问题。不过大城市住塔楼的人们应该不存在问题了
有贼心没贼胆的是好人

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发表于 2010-5-13 21:15:37 |只看该作者
房产税,是一个重要的地方财政收入。税率不是几个人决定的,都是投票的结果。
土地是私有的,不知道城市里边的aptment是怎么处理土地的私有问题的。另外米国的土地很便宜,当然大城市例外。
海纳百川,有容乃大
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