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在房地产行业工作这么长时间,也看过不少有关房地产行业的新闻....,觉得这篇文章写得最为真实及中肯.希望大家都能看一下. 中国楼市的红火令世人瞩目，中国楼价更令老百姓望楼兴叹。官员商人还有专家都在向我们灌输这样的信息：楼市形式大好，而且这大好的形式还将稳定地持续下去。可是，真是这样的吗？答案是否定的！
也许，有人从房产中获益不少，可是，天上不会一直掉馅饼。大好的形势要有真实的支撑而不是什么有效需求，违背常识违背老百姓利益的楼市泡沫必将在2006年破灭。
一、土地：成也贪婪，败也贪婪
土地为国家所有，人民是国家的主人，土地理应为人民服务，可是在实际操作中，人民被排除在外。土地实际上被地方政府控制着。由于土地被政府控制，由于政府希望楼市“百尺竿头，更进一步”，于是，看涨的人说：政府是站在我们这一边的，楼价只会升不会跌，楼价会创造一个又一个奇迹。
看涨的人知道：开发商是贪婪的，不为百姓着想的地方政府必将也是贪婪的，可是他们不知道：贪婪的结果只有一个：撑死！许多百姓担心，政府控制土地供应，这样会导致地价高涨，这最终会反应到房价上。我们要说，这样的担心是多余的。
对土地供应减少的担心，本人也曾经有过，可是，前些日子到外面走了一圈才发现情况却是相反。从汽车窗户向外望：一个又一个的开发区令人目不暇接，开发区内大量的土地被闲置更是令人瞠目结舌。于是，本人得出这样的结论：在楼市目前地价楼价均红火的大环境里，因为贪婪，地方政府想出售更多的土地，因为贪婪，开发商通过种种手段想得到更多的土地，这样，土地供应速度在贪婪的驱使下只会涨不会跌，即使中央有政策要减少土地供给，下面的政策也会让它得不到有效贯彻。所以，假使我们百姓想让土地供应减少可能都难以如愿。
土地供应的增加必将使楼市供应量增加，一般而言：重大工程的建设周期为28个月，普通住宅也就2年的样子。前一两年因为看到楼市红火而搞到地皮的开发商必将在2006年底前向百姓推出楼盘大餐，到时，房价不跌才怪！
二、银行：2006年12月11日
2001年12月11日，中国正式成为世界贸易组织成员。央行公布了入世之后银行业对外开放的时间表，中国承诺将逐步取消对外资银行的限制。 现在开放的速度是每年4个城市，2006年12月11日后人民币市场完全放开。
2006年12月11日即将到来！2004年，中国银行业坏帐比例40％（数万亿元），其他方面同外资银行相比是不堪一比。
插曲：国外银行基本是私营的，他可以自行确定存贷款利率。例如，前不久央视说香港三个银行调低利率，可其他银行呢，没说（实际情况自己去问吧）。
插曲：所谓到外资银行存款交费的情况是不存在的，所交的只是一些额外服务的手续费用，且费用低廉还可以取消（不申请该项服务不就得了），自己的存款利息还是很正常的拿到的。
根据中国政府与WTO签署的协议，中国人民币业务将在2006年底向全球银行全面开放，一旦外资银行全面打进，中国银行界的存贷款利率必将跟着市场跑，现在这种负利率的情况将不再存在。存款是银行的生命，只有多吸收存款，才可能保持银行本身的金融稳定，也才有钱贷给客户（赚取存贷利率差）。而多吸收存款，则势必要有一个正常的存款利率，现在这种不顾百姓死活由央行说了算的负利率时代即将会改变。当然，人民币市场完全放开对中国的民营和私营企业是个天大的福音，因为他们求爹爹拜奶奶即使答应给银行20％贷款利率也贷不到款的情况将彻底消失（银行原则上只贷给国有企业，这是形成中国银行巨大怀帐的重要原因）－他们可以到花旗或法兰西银行的中国分行贷款了。
另外，一旦外资银行全面打进，人民币汇率也将增值到正常水平，毕竟银行市场向全球放开后人民币会值它该值的价值。现在的一个外国洗碗工的年收入等于15个中国工程师的年收入的情况将会彻底改变。
利率汇率的变化势必影响房市，影响有多大，多头们自己去猜吧，毕竟谁都不能未卜先知。
2006年，外资银行的全面进入对中国国有银行也许不是好事，对老百姓也许是天大的好事！毕竟钱聚到了该聚的地方，钱也会花到该花的地方。
三、城市之间的竞争
房价房租的高昂不是一个城市是否现代化的标志， 相反，这种局面的持续存在将影响一些公司和人才的进入。前些日子，本人的几个校友想在上海发展，可面对高昂的房价他们最终去了广州。所以，相对合理的城市房价比较高房价的城市而言会更加吸引人才。
四、民意不可违
“民为贵，社稷次之,君为轻。”几千年前孟子的话一直被历代统治者所深刻认识。而如今，房价高昂，民众无法安居乐业，由征地**引发的社会矛盾在一些地方发展到以死抗争的地步。本人有理由相信，中央领导人的桌子上摆着的房价问题、**问题一定会引起他们的重视，因为谁都明白：得民心者得天下！
五、楼市的自我崩溃
没有应有的正义、没有起码的公平、没有牢固的根基， 中国的楼市有的只有贪婪腐败加虚无。这样的楼市何来健康的发展，又怎会不轰然倒塌。
孙子曰：不战而屈人之兵，通俗地说：不攻自破。
楼市里虚高的房价，混乱的信息只能使楼市更加不健康的发展，一旦这只只知道往前狂奔的纸老虎碰到拦路的河流就只能一沉到底。
六、供给与需求
供给与需求是判断楼市走向的硬指标。如果大家稍稍注意一点的话就发现现不少建筑公司是24小时搞建设，这可能说明：房市前景堪忧，开发商抓紧建好房赶紧出手。
胡说是没有用的，建设部不就讲2020年前需求如何强劲，一位姓龙的大人也讲中国房产会旺200年，另一位国务院的更讲中国房产仅占GDP1％（也就是800多亿），这些人已到了撒谎不打草稿的地步，姑且不谈。
还是用数据说话吧，全国的我们不清楚，还是以上海为例吧，毕竟一滴水可以映出太阳的光辉。另外，我们也不想谈2020年如何，200年以后如何，那些太玄虚。（以下数据可以从一些报刊杂志了解到，由于是已经发生的事情的数据，应该有一定的可信度，另外本人就这些数据做了一点保守的推断。）
上海人口
人口是反映潜在的购买力的，上海常住人口1700万，流动人口400万，上海市人口1300万，远郊人口（如金山等地）人口起码300万，因此我们说上海市区人口最多1000万。
上海市新建房面积
国家从2000年1月1日正式实施房改，我们从2000年开始计算：
2000年 新房上市800万平米 在建 无资料
2001年 新房上市1100万平米 在建 无资料
2002年 新房上市2000万平米 在建 无资料
2003年 新房上市2500万平米 在建 约7500万平米
2004年 新房已上市3000万平米 在建 约8900万平米
我们对2005、2006年做一个保守的预测并考虑到住宅建设周期一般不超过2年，也就是说2004年在建的房屋到2006年底肯定已建成，则：
2005年 新房上市4000万平米 在建 约9400万平米
2006年 新房上市5000万平米 在建 约9900万平米
这样，我们得到这样的数据：
到2006年底，上海共新建房：18400万平米，在建9900万平米，由于在建的房子开发商多半也会为了尽快回笼资金而将其对外销售，则上海在2006年底可供居住用的新房保守估计为：18400＋9900×80％（按20％的在建房的开发商不急于销售算）＝22640万平米。
假如在上海是三口之家80平米，且买房时都买新房不买旧房，则共需要1000万/3=333万套新房，而这22640万平米能提供283万套新房，也就是说上海85%的家庭都得在2006年底前去把这22640万平米的房子买了（还要买新房）才行。
问题是：
1、85％的家庭原有的房子怎么办？
2、上海在2000年时有约150万套的福利房怎么办？
3、上海还有约300万套的老房子怎么办？
另外，最新数据表明：二手房交易量超过新房，这只能说明房产投机成分远超过50％，也就是说真想改善居住用来自住的人并不多，在目前房价高企的情况下更是如此。
七、近郊中国是极少数存在户籍制度的国家之一，严酷的户籍制度导致城市居民有一种虚荣心里：越是城里的越有面子，越靠近市中心越有面子。明明知道中国人口多，可居民还是想往人口密集的市中心跑。
可是，房子是用来住的不是用来凑热闹的。国外不少城市市郊住着富人，市中心住着穷人，我们却相反！
在中国，市郊如果交通尚可的话，优美的环境，清新的空气，宁静的夜晚还有比市中心房价低得多的价格必将吸引越来越多的人们。
八、政府和银行真的担心楼市崩盘吗？楼市崩盘会导致经济崩溃吗？不少对楼市看涨的人以为政府是他们的靠山，政府和银行担心楼市崩盘，而楼市崩盘会导致经济崩溃。
有一点大家都知道的：那就是中国银行里的呆帐坏帐问题。国内银行的混乱以及呆帐坏帐问题的简单解决是其他国家望尘莫及的。每年千亿万亿的收不回来的坏帐要么轻轻一笔勾销要么用国库来填，大家何曾见过政府和银行担心过？在觥筹交错间，在谈笑间，银行坏帐已无。所以对政府和银行担心楼市崩盘的担心有点小瞧我国官员处理银行呆帐坏帐的能力了。
楼市崩盘会导致经济崩溃吗？
楼市崩盘，楼价下跌是众望所归，这是有民心基础的，很难相信得民心的事情会导致经济崩溃！更何况，民众希望的崩盘只是希望其价格回归理性回到百姓可承受的地步。这样的价格回落也许是市场的正常选择，何来经济崩溃呢？房价如果不马上下行而是仍旧一路疯狂上扬经济也许真的会崩溃。
房地产业不会是一个大国的支柱产业。楼市崩盘，中国会有更多的资金投向比房产更重要也更需要钱的地方。国家经济结构会更好。
在澳门，如果说旅游业和赌博业会影响其经济根基还有点道理，可是中国是个不折不扣的大国，楼市崩盘则经济崩溃的逻辑不知从何而来？历史上没有一个国家因为房地产价格高而强盛也没有一个国家因为房地产价格低而衰败。
九、通货膨胀？买房保值？
一个国家的纸币发行量应是随待售商品的总量增加相应增加，也就是说要跟上经济发展的速度。如果增加过多，就会引起通货膨胀。通货膨胀造成的危害是巨大的：会损害老百姓的利益，造成人心和社会不稳；导致经济关系混乱，价格信息失真；市场秩序被严重破坏；最为严重的是引起社会动荡和战争。所以一个政府也许会无意中造成通货膨胀或维持一段时间的低通货膨胀，但没有一个政府会愚蠢到故意制造通货膨胀的地步。
一些对楼市看涨的人居然认为政府会放任通货膨胀以维持楼市的虚假繁荣是很可笑的想法。
退一万步讲，政府放任通货膨胀而且将来（如10年后）有一天真的通货膨胀了，情况会怎样呢？
较严重的通货膨胀几乎无可例外地会导致社会动荡，我们暂且再退一万步认为通货膨胀除了导致物价飞涨外别无其他。那么情况会怎样呢？
1、您的房产很“贵”，但也同其他东西一样不值钱了。
2、一般而言，通货膨胀最大的标志就是生活必需品昂贵，否则就不是通货膨胀了，例如那时大米是100元一斤，在那样的情况下，居住面积少一点不要紧，可是米缸里的米少一点就是一件非常严肃的事情了。
3、真到那时，没有人会关心房价，多头不关心，空头也不关心了。
总之，我始终觉得把保值寄托在通货膨胀上是一件非常非常奇怪的事情！
十、坚持就是胜利！
1、不要相信一些所谓专家学者的言论， 他们已被收买了，他们的目的是通过不断地制造谎言制造虚假数据混淆视听以便浑水摸鱼。
2、现在房价虚高，不到万不得已不要出手。
3、真要买房，不要求大，房子大小不是关键，生活快乐才是关键。
4、尽量少贷款，我看过不少贷款买房的普通百姓，那个生活，真叫惨啊！
5、2006年底前，我国银行不知是死是活，不要把定期存到2006年12月11日后。
6、坚持就是胜利！
附件：商品房的真实成本：上海的高房价是很多人都知道的，然而，很多人头脑里没有其组成的较为准确的数字概念，本人请教了做工程预算的朋友后，才明白房价原来这么黑，举例如下：
高层（框架结构）真实成本为1000元/平米，加上正常情况下的利税一共约为1200元/平米。
为什么卖到12000元/平米？
答案： （单位：元/平米）
真实成本：1000
交给政府的土地出让金：6000
交给政府的另外费用（如人防费、支持教育费、政府人员进行技术指导费等）：2000
给一些人好处：1000
自己赚：2000 |
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狗仔卡
发表于 2006-5-14 11:19:32
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发表于 2006-5-14 11:24:24
