一季度35个城市房价上涨10.5% 上海涨幅最高

糖糖

2 0 0 5 年 0 4 月 1 7 日北京青年报

    国家发改委和国家统计局昨天发布消息：一季度全国大中城市商品房继续涨价。

    全国房价今年继续上涨。国家发改委和国家统计局昨天发布消息，一季度，全国 3 5 个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格上涨 9 . 8 % ，商品住宅价格上涨 1 0 . 5 % 。房价与土地价格基本保持一致的增长态势，土地交易价格上涨 7 . 8 % ，其中，住宅用地价格上涨 9 . 6 % ，也接近一成。

    上海房价涨幅最高

    全国 3 5 个大中城市的房价涨幅，比去年同期上升 2 . 1 个百分点，比去年四季度上涨 2 . 7 % 。分地区看，在 3 5 个大中城市中，有 8 个城市房屋销售价格同比涨幅超过 1 0 % 。其中，上海房价涨幅最高，达到 1 9 . 1 % ，房价增长接近两成。

    涨幅同比超过 1 0 % 的其他 7 个城市分别是，杭州 1 3 . 8 % ，成都 1 2 . 5 % ，厦门 1 2 . 4 % ，青岛 1 1 . 7 % ，宁波 1 1 . 6 % ，南京 1 1 . 6 % ，武汉 1 1 . 2 % 。与去年一季度相比，房屋销售价格除长沙有所下降外，其他城市均有不同幅度的上涨。其中，北京房价增幅达到 6 . 5 % 。

    高档住宅拉高商品房价格

    高档商品住宅是拉动商品房价格上涨的最主要动力。一季度， 3 5 个大中城市商品房价格比去年同季上涨 9 . 6 % ，比去年四季度上涨 2 . 6 % 。住宅价格比去年同季上涨 1 0 . 5 % ，比去年四季度上涨 2 . 8 % 。其中，高档住宅价格比去年同季上涨 1 2 . 9 % ，而经济适用房、普通住宅分别上涨 3 . 4 % 、 9 . 7 % 。

    在 3 5 个大中城市中，商品住宅价格同比涨幅最高的依然是上海，达到 1 9 . 9 % 。其余几个涨幅超过 1 0 % 的城市分别是：厦门 1 6 . 5 % ，成都 1 4 . 7 % ，青岛 1 3 . 7 % ，杭州 1 2 . 4 % ，济南 1 1 . 9 % ，宁波 1 1 . 4 % ，南京 1 1 . 2 % 。

    房价与土地价格增幅基本一致

    土地价格仍然是影响房价走势的重要因素之一。数据显示，今年一季度，全国 3 5 个大中城市的土地交易价格比去年同季上涨 7 . 8 % ，涨幅比去年同季高出 0 . 3 个百分点。

    住宅用地交易价格比去年同季上涨 9 . 6 % ，比去年四季度上涨 7 . 4 % 。其中，高档住宅、普通住宅用地价格分别比去年同季上涨 2 3 . 1 % 、 8 . 7 % ，这一涨势与商品房价格增长基本保持一致。

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“五一”长假过后，上海楼市颇为清淡。5月11日10时，记者在上海网上交易网站──“房产之窗”上看到，上海城区房产交易量几乎为零，零星成交的房产大多为郊区房，上海住宅成交均价夸张地表现为下跌3000多元/平方米。
　　从各方面得到的信息显示，曾经被炒家热烈追捧的住宅类房产，如今价格正向理性价值回归。许多炒家原以为奇货可居的房子，如今仿佛是个烫手山芋急于脱手，即使是赔本抛出也在所不惜。

　　挂牌出售量急增

　　自从三月份央行上海分行叫停二手房交易“转按揭”后，上海楼市行情立刻做出反应。据上海大型房产中介公司金丰易居统计显示，进入5月份，挂牌出售量急增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂牌量的一周则是2004年历史最高水平的2倍，最多时可达到去年同期一个月的挂牌总量。预计二季度的抛盘仍会不断攀升。

　　激增挂牌房源中不仅有炒家抛售迹象，同时一些处于可卖可租的普通二手房也加入到挂牌大军中，使得挂牌量一浪高过一浪。据金丰易居统计，挂牌房源中，投资客占了一半以上。另一房产中介机构“外滩房产”发现，短期获利的投机者也较为活跃。他们通过对购进后不满一年即出售的房源做了统计:4月份，不满一年出售的房源量占了总挂牌量的5.5%。一些投资客情急之下，直接在自己要出售的房子外打出“急售”的自制广告条幅。

　　除了二手房成交清淡外，新房销售量也急剧萎缩。位于松江区一楼盘，推出281套可售房源，在近10天里仅售出3套。

　　银行直指炒楼人“命门”

　　银行业界人士透露，进入4月份，上海个人房贷提前还贷业务量几乎呈现一种“井喷”态势。而更为值得关注的是，在提前还贷申请增多的同时，新房贷需求减少。据上海建行、工行的支行网点人员透露，进入4月，提前还贷量比前3个月翻了一番以上。

　　据业界人士观察，在近期提前还贷的客户中，以江浙一带外地人居多。在近期提前还贷的客户中，相当部分贷款不满1年，当前一次性提前还贷多有交易背景。因为按照新交易规则，只有付完全款，才可上市交易。许多投资人在加息及政府财税等政策“组合拳”的打压下，对楼市预期转而看淡。为避免亏本，他们开始急于抛盘，以从楼市中抽身。事实上，沪上各商业银行叫停“转按揭”所达到的限制炒房效果可以说是立竿见影。当银行不再提供转按揭业务后，炒家将手中楼盘“出货”就成了不二的选择。

　　再有，银行在叫停转按揭的同时，还相应地提高了购买高档房和第二套以上住房的贷款门槛(如提高首付成数、上浮利率)，这使得二次接盘的购买力在某种程度上被削弱。如此一来，炒家手上所握有的房子越多，其负担也就会越重。

　　投机炒房将逐步退出市场

　　客观地说，像上海这样特大城市的房价上涨，是在几股“合力”下形成的。

　　首先，作为长三角经济的龙头城市，上海楼市中真实的需求巨大。其次，外资长期看好中国经济发展，他们在中国各主要城市投资不动产似乎不能简单地理解为是赌人民币升值和短炒投机，其盈利目标或许更为长远。第三，在目前在缺乏其它较好投资管道的形势下，民间资本流入房地产市场成为一种并非偶然的选择。

　　此间分析人士认为，当前比较积极的自救方略是想尽办法集资还款，然后将手中楼盘逐个抛出，滚动操作，以求将损失降至最低。如果炒家手里握有的房子太多，面对沉重的还款压力以及银行罚息而无力自救，那么很有可能会有部分炒家因此而破产。如果这部分炒家破产，银行也将面临处置贷款抵押物的问题。由于炒家大多首付了二成房款，因此银行在处置破产炒家的楼盘时，理论上有20%的降价空间，如果这部分房产数量成一定规模的话，或许会对市场行情产生一定影响。

　　从目前上海二级和三级市场成交相对清淡的市况看，购房者的预期正在逐渐转变。这对以往过高的房价向理性价值回归是有着积极影响的。有关人士预测，投机炒房的购买力会逐步退出市场。



中国建设部等七个部委日前联合出台稳定房价调控新政策，提出制止“炒买炒卖”土地的行为。中国建设部等七个部委星期四公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房地产投资规模过大以及房价上涨过快的问题进行调控。
近两年来，房地产价格高涨，去年房地产涨幅为大约15%，从而导致中国经济过热。在这种情况下，中国总理温家宝今年3月首次提出抑制房地产价格上涨过快的问题。之后，央行也调整了借贷款利率。

可以说，这条禁令为上海、北京等地的炒房者套上了第三道紧箍，手上还没有出货的人，此关难过：期权不转让，转让全额计税，这是死结。一套房子想搞20%至30%的收益，这一生意基本要泡汤。

对于只想买房住的普通北京市民来说，只要全国的炒房者不兴风雨，北京的楼市就不会起风云，我们才不会慌慌张张地听信跟风，多掏几万元甚至十几万元去追涨本已高涨不止的楼市。这就是最基本的家庭经济学。

过去半年，房价的上涨让我们确实感到了楼市风云。楼市风云不散，小到一个家庭，中到金融安全，大到国家经济全局都是致命的因素。十几年前，日本房地产过热收局不严，带给日本经济十年重创；七八年前，泰国房地产过热，致使东南亚金融危机。

房价过度上涨影响大

中国建设银行和摩根斯坦利合资的投资银行“中国国际金融有限公司”的首席经济师哈继铭分析了新的房地产新政策出台的背景。

哈继铭说：“房价的过度上涨造成投资过度扩张，使得宏观经济调控的目的难以达到，也使社会不和谐的现象逐渐显现，真正要房子的人买不到，一些比较有钱的人买了好几套，不断把房价炒高，因此政府下决心要对房地产市场进行调控。”

上海申银万国证券研究所高级分析师李慧勇介绍了《关于做好稳定住房价格工作的意见》在供给方面实行的调控。

李慧勇说：“过去供给一直比较紧张并不是由于国家土地供应不足，而是由于一部份房地产开发商囤积土地，而没有及时进行房地产开发。这次我们针对房地产开发商占用和囤积土地，对土地投机进行明确限制。”

李慧勇说，新政策规定，如果动工开发日期满一年没有开发，要征收土地闲置费；如果动工开发日期满两年还不开发，就要无偿收回土地的使用权。

新政策力度比预期大

美国之音报导,李慧勇还指出，新政策也对房地产的投资性需求进行了调控，例如如果居住不满两年将房子转让，就要全额征收营业税。李慧勇认为，这次政府出台的房地产新政策比市场预期的力度要大。

李慧勇说：“为了保证国民经济的平稳运行，我们对房地产调控一直是比较谨慎的。市场预期国家会出台一个调控政策，但是为了避免经济的大起大落，估计力度不会大，而从我们刚才讲的控制土地投机和抑制投机性需求的政策来讲都超出了市场事前的预期。”

上海申银万国证券研究所高级分析师李慧勇说，以上海为例，由于投机性需求在整个房地产的需求中占很大的比重，因此新政策可能会使今年上海房价出现明显的回落，而在其它地方，供不应求以及房价上涨的势头还会持续，但是涨幅会有些回落。

李慧勇认为，从总体上说，政府的新政策并不是要刻意打压房地产价格，而是希望稳定住房价格，这就决定了房地产会出现软着陆的调整态势。

调控房地产影响相关行业

“中国国际金融有限公司”的首席经济师哈继铭分析了房地产价格的调整可能对中国金融系统，特别是银行业造成的影响。

哈继铭说：“中国买房子的人基本上还是比较富有的人，价格一旦有些下降，他们还是能够承受的。但是如果价格涨幅不象过去那么大，开发商以及和房地产相关的行业，例如钢铁，水泥等等，它们前期发展得非常迅速，这些行业很多都是国营企业，将来如果它们的盈利受到很大影响，它们对银行贷款冲击多大是非常值得关注的问题。如果房价下降幅度比较大，导致银行业不良贷款率有所上升，即便房价下降幅度不是那么快，它们的盈利也会受到影响。”

中国官员强调，新房地产政策的出台有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果，同时也有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设。

最后盛宴

有人反问：都说楼市要冷，那一季度的中国房价为什么还涨了12.5%？好多人忽略了一点，今年前三个月，国家控制房价的措施并没有起效，因为“国八点”(国家控制房价的8点意见)是4月份才出台的。很多人错把最近国家控制房价的措施与一季度的数字看成了因果关系，要看北京和上海的楼市冷没冷，二季度的数字才是关键。考虑到房价的“价格刚性”，三季度的数字也许最有说服力。

现在，上海和北京的一些炒家仍在出货，很多人跑掉了。按常理，受伤很少的往往是炒家，受伤最重的是追涨的普通买房者。道理很简单，炒房者与普通人是一对矛盾，也是一种信息不对称，炒房者赚钱往往是以普通人的“埋单”来收尾的。

过去一个月，国家三道禁令紧箍楼市炒房者，其密度之大，足见楼市问题的严重性，由此也能预期房价要回落。如果普通人都抱着2008年前房价还要涨的心理预期，正好给炒房者一个延长了的出货期。

话再说回来，这世上没有不降的房价，东京与香港寸土寸金，上世纪九十年代房价不也是一夜大跌，数年不起吗？



中国国务院七部委新鲜出炉的房地产新政掀起轩然大波。对两年内转让的住房全额徵收营业税等调控手段令炒家闻风而动。在上海，已经出现突击抛盘现象。忙忙碌碌之中，有炒家赶在6月1日大限前「跳水」卖楼，有人计划由卖转租，由赚快钱转向长线投资；新盘销售持续低迷，个别楼盘甚至出现多例客户退房。
七部委联手八招续遏楼价

继今年3月中出台多项压抑中国楼价措施后，中央再出「猛药」。建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（简称《意见》），推出八大措施调控房地产，其中包括禁止楼花转售及住宅在两年内转手交易要徵收全额营业税。

《意见》中力度比较大的是从今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额徵收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免徵营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额徵收营业税。

另外一项力度较大的措施为，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

据统计，今年3月中央出多项压抑楼价措施后，上海楼价已下跌10%。中原（中国）董事副总经理陆成指出，虽然新八招会令内地楼市短期内出现阵痛，但长远却有利整体楼市健康发展。新措施禁止发展商囤积土地，并需于2年内开发，会对一些实力不足，手头资金未够充裕的发展商带来冲击。「但对近年积极拓展内地市场的香港发展商却更为有利，可令他们公平取得优质土地。」

二手房市出现了大面积抛盘

据了解，全额徵收营业税的政策公布后，上海二手房市场立刻出现了大面积抛盘，炒家开始抓紧时间与时间赛跑。在浦东、长宁等地区的二手房市场，不少投资者第一时间致电中介公司，声称只要能够在6月1日前转让手中物业，在价格方面可以「割肉」让步。有报道甚至称上海很多楼盘价格在一夜之间降价30万元。「超低价，急售！」、「3天内急售！」等字样纷纷出现在中介门店的橱窗上面。

有趣的是，与谘询、挂牌量疯涨相反，来买房的人少得可怜。有负责人颇感无奈地说，一大早竟没有一个人来询问买房子，几乎所有的购房者都选择了暂时观望。

由于外界理解新政策的意图是打击投资中高档楼盘的炒客，上海一些热门的中高档楼盘风声甚紧。上海浦东世纪公园周围楼盘的二手房市场抛售现象明显。美联物业上海区域董事刘志忠日前曾对媒体表示，浦东地区一些万元以上的二手房大量放盘的现象已经出现，预计今年下半年到2006年上半年将会出现集中放盘现象。令人关注的是，抛盘迅速增加，但成交却没有任何的起色。

另一方面，在一部分投资者赶时间抛售时，有相当一部分投资客并未乱阵脚，他们没有选择抛售而是观望，并且计划转向中长期投资市场。

据了解，上海各相关部门这两日都在就新政策开闭门会。上海市房地局人士透露，根据中央最新出台的房地产调控新政策，上海的地方细则预计将在月底前出台。而上海市财税局流转税处工作人员表示，对于营业税的具体徵收办法，上海方面尚无明确说法，目前在等待中央文件，然后再作讨论，并最终出台徵收办法。

下一步可能会祭出更厉害招数

对于「转手交易的两年期限」如何计算的问题，一位上海业界资深专家在接受媒体采访时认为，可以借鉴上海3月7日政策中对「购买后居住满一年」的解释。在3 月7日的规定中，购房者转手交易前的居住时限，是按照房产所有人购房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至售房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算。

而新政策中最关键的如何定义「普通住房」则格外引人瞩目。有消息称，上海普通住房的标准如何界定，也在等待上海市政府最后决定，年初的时候，上海市有关部门在向专家徵询意见时，专家曾建议可以从单价上划定普通与非普通的标准。不过，专家亦表示，全国各城市房地产市场价格水平悬殊，上海的「普通住房」标准肯定需要符合当前市场实际情况。

据了解，上海各大中介先后召开了不同规模的「新政讲解和应对会」，对今后的公司发展做紧急安排。有评论认为，政府对于房价的调控实际上是在为汇率的调整「作准备」，在汇率变动前，政府正努力使得市场变得更加健康。至于效果则要看看，至少要等3个月。相关评论认为，如果此番新政效果还不显着的话，国家下一步可能会祭出更厉害的加息招数。

一浙江炒房团拥258套上海二手房

另据报导，来自浙江义乌的江先生带着其他16个人的委托，跑遍了上海知名的几大中介门店，打算把17个人购买的二手房全部抛售。据悉，这些房产除几套自住外，一共多达258套，他们人均抛房15套。从房源来看大多是次新高档房，总价在200万元左右的居多，位置在内环和中环，而浦东最多。

据称，这个炒房团组成人员都是浙江义乌、慈溪、乐清来的。从2000年开始在上海炒房，最多时一共50多人，曾经赚得盆满钵满，人人眉开眼笑。现在他们最想将楼盘变为真金白银，袋袋平安最紧要。

上海一套联洋年华6楼的房子单价从15,000元降到了13,000元，一夜之间总价降掉了30多万元人民币。据黄金城道上某中介介绍，13日早上有客户打电话来，愿意在原价基础上每平米再降2,000元出手，总价降了40万元之多。

投资客纷纷放弃选房权利

据报称，上海闵行区新近开盘的「九歌上郡」项目，13日出现了十几宗退房现象。销售人员表示，这个项目4月28日正式开盘，均价12,000元，事先有意购房的人都要存入50,000元参加摇号，13日有一些已经摇到「号」的购房人主动放弃了选房权利。据介绍，放弃购房的主要是一些投资客，他们认为新政策下投资的成本、风险都大大增加，而且对后市还会有什么调控房价的政策出台心里「没底」。

在上海浙江中路的庆豪房产中介店业务主任夏锋向媒体介绍说，13日早上就有人来要抛出2套位于广东路的世福会的房产，建筑面积59平方米，总价124万元。夏锋告诉记者，房主自己出这样低的单价，在今年还是第一次。上个月有人来挂牌的价格还是每平方米2.9万元。

据介绍，急于抛出世福会房产的业主是台湾人，在上海做餐饮生意，是个小老板。今年春节后房价尽管越走越高，但他还是购进他的第8套房产。4年来，这位台商的房产从未转手过。这位台商对业务员说「万一楼市真的下跌，就麻烦了！」

新政暴风下，人人心态各异

新政暴风下，人人心态各异。看好者认为，现在还不需要对后市担心，出了那么多政策，只是代表暴利时代的结束，一个傻瓜买房时代的结束，技术购房时代将来临，房地产的利润会趋向平均，现在市场出现一些慌乱，那是市场一种不成熟的表现。

有人却反其道而行，在抛盘大潮中选择坚守上海楼市，这类心理成熟、资金雄厚的炒家认为，上海楼市既然有需求，就仍然会涨，就算跌了，也不会把这些房子卖掉，遇到一些好的楼盘，还会买。

因此，尽管在很多房产中介门店看到有不少楼盘抛出，但是同样也有不少伺机买进楼盘的投机客。据称，有在上海炒楼的温州客春节前后已经把自己手里的5套房全部出手了，但这几日又急急打电话问中介有没有急于抛出的楼盘，如果有立即通知他。当知悉有2套酒店式公寓待转手时，这位温州人当场在电话里拍板，决定火速乘火车来上海看房。



香港－近日中国中央政府7大部门联合出台“房产新政”，打击炒地并禁止期房转让。有意见指出，中国总理温家宝跟制造中国房市泡沫的利益集团现已进入最后的厮杀阶段。一切是非荣辱，都会在这关键时刻作一个最后了断。
新华网5月11日报道，中央七部门11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键字。

由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合提出的《意见》，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

《意见》说，为保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应，在对这些专案供应土地前，房地产主管部门要提出住房销售价位，套型面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件。《意见》还特别强调，切实降低经济适用房的开发成本，其建设单位的利润要控制在3%以内。

中国房市泡沫近年成为焦点，事件更涉及部份官员的政绩和利益。在众多出现问题的城市中，又以上海最受外界关注。上海房地产市场自1999年开始猛涨，连年房价涨幅都是双位数字。据上海市统计局的数字，2004年上海住宅商品房价格较上年上涨14.6%，至每平方米6385元(人民币，下同)的高位。上海天地行房地产营销公司的资料显示，2004年全市住宅商品房均价突破每平方米7472元，同比上涨23.75%。不少专家都认为，商界的数据较官方的数字更贴近现实。

对于这个情况，中国媒体和专家现正分为两大阵营。主流的阵营包括各中央和上海以外的地方媒体，他们认为上海房地产市场涉及人为操控囤积，这种情况并不健康，这种意见得到不少社科院专家和外国银行家的声援。另一方面，上海的媒体则力主该市房地产仍在“健康发展”，大力声援该市领导，而中国建设部以及一些房地产业界组织，也全力支持上海。

在上海房地产是否出现泡沬成为焦点之际，中国总理温家宝在他3月5日的工作报告中一槌定音，把“抑制房地产价格过快上涨”列为重点之一。中国人民银行3月16日宣布，从即日起上调房贷利率，把现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；另外，中国央行又在房地产价格上涨过快的城市或地区批准“个人住房贷款最低首付款比例”由现行的20%提高到30%。外界普遍认为，中央政府是企图以金融手段冷却非常活跃的房地产市场。

虽然中国中央政府已表明打击房地产泡抹的决心，但各地方诸侯在此阶段仍是按兵未动，而中国各房地产的热点也未有明显的降温迹象，地方的金融负责人在传达中央意见的同时，更有“话中有话”的情况。

3 月18日，在央行出台住房贷款利率调整政策后两天，央行上海分行召集在沪各中资商业银行负责人召开专题座谈会，会上主要负责人竟然仍坚持：房地产需求明显增加“是必然的，也是合理的”。巧合的是，４月初出版的《中国新闻周刊》引述上海银行同业公会秘书长朱德林指出，在上海，银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。”

在这种背景下，上海的房地产市场仍似十分活跃。2005年3月21日《中华工商时报》表示：截至2005年 2月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额的29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%。《中国新闻周刊》文章也指出，上海地产正呈现出“闷烧”的局面──市场开始出现观望气氛，持币待购者的人数在逐渐增加，而二手房挂牌者虽然口风仍硬。

跟之前的冷却措施比较，最新出台的措施的行政色彩更加强烈。有分析认为，中国当局强势出台行政指令冷却房市，显示中央欲巩固这次冷却炒风的成果，也突显了这场没有硝烟的战争，已经到了最后攻坚阶段。

在这次事件中，一些地方官员的角色一直备受争议。中国《中国新闻周刊》曾刊文认为，针对今后上海地产的走势，仍有政府官员继续看多，被称为“春天派”，他们大多认为，上海的房价在今年还有约15%～20%的涨幅；报道指“看多者多为相关政府官员”，另外还包括房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者。

有意见指出，地方的金融领导虽已实施垂直管理，但地方诸侯对地方金融系统的影响力仍在，加上地方集团利益已出现跟全国利益对立的态势，在保住集团和地方诸侯政绩的大前提下，很难完全排除一些地方金融单位出现阳奉阴违的情况。

在这个背景下，中国官方新华社于4月3日发表高规格的“评论员文章”，该文题为《加强宏观调控，稳定住房价格》，表明如果房价失控，“要追究有关负责人的责任”。几乎与此同时，中国国务院已于3月26日下发房地产危机的最新警告，要求各级政府采取措施，稳定房价。据了解，这份警告地方官员的内部文件，其精神都反映在新华社4月3日的“评论员文章”内。

有分析指出，上述措施可否真的冷却房地产热，仍属未知之数。不过，外界有一种印象，认为地方利益和官员政绩，可能形成中央政策在地方执行时的阻力。去年7月，新加坡英文《海峡时报》报道说，上海市委书记陈良宇曾在政治局会议上，当着其他政治局委员指温家宝推行的宏观调控“严重伤害长江三角，在未来几年更将阻碍中国经济的发展”。

巧合的是，外界曾传出中央有意把陈良宇平调到另一直辖市天津当市委书记，在这个敏感时刻，地方官员会否正视中央政府打击房地产泡沫的决心，已经成为焦点。不过，《中国新闻周刊》引述一名不具名的“上海市某区房地产交易中心人士”指出：“现在上海的房价是不能降的，哪怕是持平都很危险。因为一旦悲观情绪开始蔓延，市场的非理性将带来难以承受的结果。”

较早时有来自温州的炒房人士出口术表示要跳楼，但却有分析指这是有人故意放出消息欲中央以为措施出现成效，宣告鸣金收兵，以便他们可以重出江湖。据4月26 日《经济参考报》，有温州炒房团成员指出：“炒楼危害甚于股票坐庄，我们实在有些撑不住了，弄不好有人会跳楼的！”不过，到目前为止，这些扬言要跳楼的炒家，仍未做出过激的行为。

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七部委出台征收营业税政策后，一路上涨的上海二手房地产市场出现大面积抛售。调查显示，新房产新政对北京市场的波动影响并未如上海一般巨大，但当前的北京市场一些区域报盘量明显增加，但市场交易价格并没有明显变化，业内人士认为这与卖者期望利润大、买者预期心理低有关。
据新京报报导，连日来北京各大中介接受咨询及委托出售未满2年的房产数量大增，CBD挂牌量增10%－15%，成交量及价格暂无明显变化。

我爱我家房地产经纪有限公司的统计显示，目前购买不足两年而委托交易的高档房屋一般占到可售房源的40%左右，近几天要求委托交易的该类房屋数量正大幅度增加，尤其要求尽快进行过户交易的数量达到50%左右。链家市场研究也显示，以京城东部为主，CBD为首的区域挂牌量增加明显，增幅达 10%－15%，其他区域报盘量暂时没有明显增加，但在6月1日前的这半个月内，中介公司的房源将会骤增。

虽然新政出台后，要求过户交易的房屋数量增加，但是目前京城二手房市场的交易价格和交易数量变化不是很明显。链家市场专业人士认为，交易价格没有明显变化的根本原因是卖者期望利润大、买者预期心理低。部分投资客不愿意在新政实施前大幅降低出售价格，而购房者则对调控房价政策的出台抱有很大希望，大多选择持币观望。更何况在有限的15天，既要寻找合适买主又要办好过户手续也非常难，所以很多人对能在新政前卖出房屋不抱太大希望。

另据报导， “八条铁规”出台仅仅几天，南京炒家、普通购房者纷纷闻风而动。
南京房地产信息网显示，在“八条铁规”出台第二天，次新房一栏的房源量就激增60%。为了尽快脱手，炒家甚至将房源和开发商的在售房源相比，标明降价幅度。据房产公司负责人介绍，最近急于抛房的多是短期炒家。

4月份上海二手房市场挂牌量骤增五成，买方市场格局渐已确立——
买方市场的格局渐已确立、租房市场开始回暖，房价体系由开发商决定房价向市场决定房价逆转，房价的平均降幅超过5％，种种迹象表明，上海楼市已如期踏上“回归”路。

■上海楼市：卖方信心瓦解

一位在上海某媒体供职的朋友告诉记者，15日，他经历了一件“令人吃惊”的事：几天前，他看中了一处房屋准备买下，与某房产中介签订了意向书，并交付了5万元定金。随后，楼市连续走跌的行情让他改变了主意，他决定暂时放弃购房。结果，这家中介公司竟有10个员工“浩浩荡荡”地来到他的办公室做工作，弄得他只好报警“送客”。而这，恰恰是反映当前上海楼市特征的一个缩微图像。透过对类似图像以及相关市场数据的解读，我们可以发现，上海楼市正在以下方面发生巨变：首先是买方市场格局已经确立，卖方信心瓦解。在5月12日七部委调控房地产市场的新八条措施出台之前，上海楼市的基本状态是卖方不卖，买方不买。来自上海信义房产、中原房产、普润房产等诸多大中介的信息显示，4月份上海二手房市场的挂牌量比上月骤增五成，而成交量萎缩五成以上，投资客不再进入，买房人是清一色的自住型消费。正是因为买家奇少、鲜有成交，才会出现上述10个中介公司的员工一齐上阵，“劝说”有购买意向者签订买卖合同的情况。

■买方市场格局渐渐确立

在一手房市场，中国指数研究院华东分院4月份报告表明，上海4月份期房预售比上月下降37％，其中内环线内区域下降54％。而5月12日后，调控房价的新 “国八条”出台，买卖双方的市场信心发生逆转，僵持观望的胶着状态开始打破。从事地产投资咨询多年的蔡为民说，他每次作投资讲座前都会用同样的问卷做一份调查，3月5日的调查结果是80％以上的受访者看多房市，4月2日仍有超过50％的人对未来行情充满信心，而到了5月14日，只有三成左右的人仍看好楼市。“这可以从一个侧面反映人们对楼市的预期、信心已发生变化。”蔡为民分析说。与此相伴生的是，买方市场格局渐渐确立。

■短期投资客退场战略投资者留下

记者从分散在浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，因为选择空间增大，现在买家出价不是一个“结果”，而是一个“过程”———反复“测试价位”的过程，譬如，当卖家答应买家开出的8300元／平方米的价格，买家会要求再降几百，如此反复多次。而在以前的卖方市场，情况恰恰相反。其次，租赁市场开始回暖，抛售与转租并存，短线投资客退场。与出售成交量萎缩成对比的是，近些天，上海二手房市场由租转售的房源明显上升。金丰易居·普润地产反映，在七部委政策出台前后，其门店接受的委托房源增加了25％左右，这个数字还在不断上升，租赁业务量也较前段时间提高了15％。汉宇地产的最新客户调查数据反映，除急需资金周转的三成客户选择继续抛售外，约有七成客户明确表示，考虑由售转租，变短期投资为中长期投资或是边租边售。究其原因，主要是想赶在 6月1日全额征收营业税之前完成交易，时间上已经来不及，同样要被征税，与其不理性地跟风“跳水”狂抛，不如静观市场。蔡为民认为，不管动机如何，租赁回暖让空置房回归房屋的基本功能，短期投资客选择退场、战略投资者继续留下，这是个可喜的变化，是市场走向理性的重要标志。

■“开发商说了算”不再灵验

在一手房市场，“开发商的心态在发生微妙变化”，上海经济研究中心秘书长肖元真判断，开发商完全“朝南坐”的局面在转变。一个重要的标志是，新房的定价体系在悄悄发生变化。一位资深的房地产评论人士指出，2002年，上海的房价体系是成本推动型，2003年是市场决定型，到了2004年成了价格完全脱离成本、以利益极大化为指针、由开发商决定市场、经销商说了算的“自由决定”型，而眼下，新楼盘定价时开发商已无法不以供求为根本依据，正在悄悄向真实的市场供需决定价格回归。紧靠外环线的某楼盘在年初时曾初定开盘均价在万元以上，但日前正式外售的价格是每平方米均价8300元，比较接近真实情况。蔡为民说，从市场反馈看，作类似定价调整的开发商已越来越多，挤掉价格浮额，转向以市场为导向的定价方式，这是市场逐渐趋于理性的重要表现。

■新闻内存

连日来，购买未满两年的二手新房委托交易和咨询数量大增。

我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，目前购买不足两年而进行委托交易的高档房屋一般占到可售房源的40%左右，近几天正大幅度增加，要求尽快进行过户交易的数量达到50%左右。“链家市场”研究也显示，以京城东部为主，CBD为首的区域挂牌量增加明显，增幅达10%－15%，其他区域报盘量暂时没有明显增加，但在6月1日前的这半个月内，中介公司的房源将会骤增。

千万家房产经纪公司推出了“15天限时配对”业务。该公司承诺利用其累积的大量客户为买卖双方的需求进行速配联姻，并且免费为双方办理产权过户手续，未完成承诺则对卖家进行10000元的高额赔付。但该公司也指出，卖方也需考虑委托一家经纪公司胜算的概率是否要小于多家挂牌。

美丽家园针对3月17日调整房贷利率以来热点区域业主抛售的房产统计显示，其价格主要集中在 5500元－7500元/平方米之间。其中，委托出售价格在5500元－6000元/平方米的占到15%，6000元－7000元/平方米的占到45%， 7000元－7500元/平方米的占到20%左右，而5500元/平方米以下和7500元/平方米以上的房产抛售所占比例相对较小。

虽然新政出台后，要求过户交易的房屋数量增加，但是目前京城二手房市场的交易价格和交易数量变化不是很明显。“链家市场”专业人士认为，原因是卖者期望利润大、买者预期心理低。部分投资客不愿意在新政实施前大幅降低出售价格，而购房者则对调控房价政策的出台抱有很大希望。“我爱我家”分析人士认为，目前北京还没有出台相应的实施细则，持观望态度者居多。但6月1日起北京肯定会强制执行新政的措施，届时将对整个北京的二手房市场产生非常深刻的影响。

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中国房地产业的暴利有多大？北京开发商潘石屹无意中证实，这两年开发商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净利润，可以抵得上中国期货市场与整个电影行业的全年利润。不少房地产商获利的捷径，是从低买高卖中获取本应属于国家和全体国民所有的土地差价。他们所采用的手段，远非一个正常市场环境中的商人所能想象，房地产业的暴利已成为某些利益群体的盛宴。
敛财模式的新路径

去年，中国房地产市场遇到了少有的好年景，不少开发商都赚的钵满盆满。然而令人不解的是，60多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅为0.22元，与2003年相比只增加了0.03元，低于市场平均水平。那么，与红火的房地产业相应的利润哪里去了呢？原来，房地产业由于开发持续时间长，环节多，因而不良的公司很容易转移利润，开发项目赚的钱就转到个人名下，亏损则由上市公司来承担之事，绝非个案。当今，一种新的敛财模式正被家族房地产企业所运用。

这类家族企业利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由旗下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益，以获取最大收益。此类模式的运作一般是家族企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是A、B这两家公司共同出资的房地产项目公司。接下来分三步走：第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；家族公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”，成立房地产项目开发公司D。按央行195号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成本及风险。

第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原有政策规定，必须在项目开发至2／3或封顶后才能对外销售，并对购房者发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始卖“楼花”，所得资金用于后期项目建设，但会计帐面上这部分收入并不能入账。在预售后不久，家族公司A即开始大幅度增资(资金多为预售收入)，取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中不必体现，公司C以后的运作也不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。

第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得大部分利润，上市公司B则承担了初期成本及风险，最终却仅获得小部分利润。难怪经济学家易宪容气愤地质问，“房价上涨这么多，房地产企业给国家交了多少税，房地产上市公司给股民分了多少红？”

地产商的聚财之“道”

2004 年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。某税务策划实战家就曾为某上市公司节税6.2亿元人民币，而在业界声名鹊起。

一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。

与此同时，在福布斯公布的2004内地富豪榜中，前200人中有64人来源于房地产行业。在前20名中，有11位涉足房地产行业。

在2004 年中国房价上涨10.8%的同时，中国地产富豪在所有行业中获得最高的财富增长。2005年《新财富》富人榜中，房地产业富人的财富达1363.9亿元。今年新上榜的17位房地产富人共增加了185亿元财富，而连续两年入选“《新财富》500富人榜”的房地产业富人，财富上涨119.8亿元，升幅为 10.2%，与房价的升幅相当。可见，中国房地产的财富大多数进入了私人口袋。

暴利的代价是高房价

去年以来，全国范围内房价持续走高，成了中国百姓心头难抑之痛。据统计，2004年全国商品房平均售价上涨14.4%，商品住宅平均上涨15.2%，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长7.7%。房价持续走高，脱离了市民的购买能力，工资升幅有限的百姓先是被涨价弄得晕头转向，继而被高房价惊得瞠目结舌，看着日益贵族化的房价，往往只能望房兴叹。在上海市，2003年以前，7000元以上的就是高价房，而现在，却只是中低价房。而其实，任何一个城市的房地产价格反映出来的是居民的生产力水平，这一水平一般地说表现为人均可支配收入，如以人均可支配收入与房价比较，上海的房地产价格比纽约或伦敦都贵了三倍。几年前，长三角、珠三角和京、津、沪的一些市民还幻想着在郊区买便宜的房子，再买辆私人车进城上班，两者相加，费用也比在城内买房子节省得多。但现在发现，严重的堵车已经使开私人车进城上班成为乌托邦。而没有私家车就得日复一日地花上4个小时上下班，不可能有幸福感。即便如此，2005年4月24日，在博鳌亚洲论坛2005 年房地产分论坛上，中国房地产业的重量级人物无一例外地声称，房价还得涨。而所谓民生福祉和社会和谐，根本就没有他们个人财产的急剧上升来得重要。

信息失真误导公众

国家统计部门的数据显示，房价只是“温和”地上涨。然而在普通百姓看来，房价的涨幅远远高于统计数字的那十来个百分点。针对这种统计数字的落差，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心研究员尹中立指出：房地产信息的统计程序，存在一些不合理的地方，在原始数据的提供上，可能存在人为操纵。尹中立说，我们常规(统计)是从开发商那里，而不是从市场采集数据，从而造成数据准确性与可信度大打折扣。尹中立道出了一个奥秘：中国房地产业的基本数据来自房地产商的报告。城调队的初始数据，是由当地房地产开发商自行填报的。这办法倒是省事，还能降低调查成本，惟一的缺陷是失真。

尹中立的话可以从权威发布的官方发言中得到验证：在前不久举行的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人郑京平表示：统计局的统计并未从房地产的消费和使用方面着眼。我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况。那么，真实数字与统计数字究竟有多大的出入？自2004年7月1日起，上海市对所有房地产交易实行网上登记备案。因此，自去年7月以后，上海的房地产交易信息有了比较可靠的来源。根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在8500元／平方米左右，然而，统计局公布的数据是5135元／平方米。前者比后者足足高出66%。难怪上海的老百姓说，大上海找不到5135元／平方米的房子。

房价飞涨还与巨资炒房有关。而全民炒房在相当程度上阻碍着建筑本身的技术进步。不久前建设部指出，我国建筑能耗惊人，现有建筑中95%达不到节能标准，而有关人员预计，如果城镇建筑都达到节能标准，到2020年每年可节约3.35亿吨标准煤，或减少8000万千瓦时空调高峰负荷，相当于每年节省电力投资约1万亿元。由于中国大量住房由炒家掌控，只为投机炒作而非居住，故根本不会关心是否节能。而房地产开发商为迎合炒作，也大玩花俏的概念，对建筑的内在质量关心甚少，兴建了很多外表豪华、密度高得惊人，并因赶工期而偷工减料的垃圾房，就相当于股市里的垃圾股，没有内在质量，仅凭概念兴风作浪，贻害无穷。总之，中国房地产业无论是对国民福利的贡献，还是其建筑本身的技术进步，都已陷入增长而不发展的境地，实在发人深省。

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为了制止炒房、期房转让等投机行为，建设部等七部委联合下发文件，从6月1日起，对购买不到两年的普通住房转让开始征收营业税。而此前，上海政府已经出台对不到一年的住房转让征收综合税的有关规定，再加上银行转按揭的终止，近一段时间以来，投资现象比较普遍的上海楼市投资客纷纷抛盘，房价下跌3000元/平方米等的消息层出不穷。

上海楼市真的出现抛盘现象？上海楼市真的濒临崩盘的边缘？

鉴于上海在中国政治经济生活中的地位，其房价走向的影响决不仅限于一时一地，本报记者于5月18日至5月21日赴上海实地调查上海楼市的现状调查。

■现象一

二手房纷纷挂牌而非“抛售”挂牌虽多成交却极少

网上传播最多的有关上海很多楼盘的炒家开始“抛盘”确实存在。但上海楼市实际在发生的“抛盘”现象和网上说的又不尽相同。

5月18日、19日、20日，记者走访了上海浦东、静安、古碑、卢湾等区包括中原、顺驰、金丰易居、联邦等大大小小房屋经纪公司在内的近百家街面上的二手房交易门市店，不管门市店面是大还是小，每家门市店面的玻璃墙上都贴满了要出售的房源。

同样在高档房比较多，而且抛盘现象比较严重的浦东区，浦东南路980号的上海中原浦东南路店区域经理王逸红告诉记者：实际上，3月7日，上海出台要对居住不到1年的房子征收综合税后，市场因为过春节期间一直是快速上涨的，还是卖方市场，因此，这个政策对上海楼市影响并不大，很多卖房人只是把要交的差价税折到房价里去了，成交还是比较踊跃。但是这种情况到4月随着银行开始限制转按揭而出现了变化，像中原这样的品牌中介公司成交量都开始减少了三分之二，一些没有名气的中小中介已经出现了成交量为零的现象。进入5月，七部委要对不到两年的房子征收综合营业税的文件出台后，卖房人、买房人心态都出现了很大的变化：很多人不敢买房了，而那些卖房的，虽然挂牌踊跃———3月以来，平均每月挂牌量增加20%到 30%，但这些人反而不急于出手了，很多挂牌的卖房人明确说，“不降价，能卖就卖，不能卖出去，大不了再等一两年，等满了2年再卖。”

在中原的浦东南路店，买房人任小姐告诉记者：“政策变化出现了降价的现象，反而下不了决心买了，一是希望能再降，二是担心万一买了房，明天也降价了，怎么办？”

这种情况导致的结果是：挂牌“抛售”的房源很多，但成交少，曾以活跃著称的上海二手房市场出现了买卖双方停滞的状态。

■现象二

少量实力不济的炒房人开始“抛售”房价降3000元不是空穴来风

但网上以及部分媒体说得很多的“抛售”以及那条“均价下降3000元/平方米”的消息也不是空穴来风。部分实力不济的炒房人确实出现了低价“抛售”的现象，很多往日二手房市场“牛市”的楼盘，在这种少量的“抛售”中，出现了成交价下降30%到40%的现象。

浦东杜鹃路397号的顺驰杜鹃路连锁店店长白亮告诉记者：现在挂牌价并不低，但一些资金实力不济的人开始出现低价出售。以世纪公园板块的世贸滨江的次新房为例，1月份成交价在3.5万元/平方米，但到了3月份，一个卖房人3.2万元/平方米就出手了手中的一套房子；4月，有一个人以2.9万元/平方米的价格出手了一套房子。

“不只是世贸滨江这一个楼盘，3月份以来，市中心的二手房，要么不成交，要成交的，成交价格肯定比1月份要降1000到3000元/平方米，我们的统计数据是平均跌20%左右。”白亮认为主要有几个原因造成：

“一是卖方，这种市场背景下出手的卖家肯定是心里没底的，要么是担心被套赶紧出手的，要么是手中有几套房子，先低价出手一两套用来巩固其他几套房子的按揭。二是市场的自然调节———春节以后、3月份以前，上海的房子涨得太厉害了，市中心的房子几乎猛涨100%，连浦东高行镇这样远的地方都涨到9000元/平方米，所以即便是成交价下跌20%，也比涨价前高。”

■现象三

低价抛盘的多为入住率低的楼盘入住率高的楼盘抗跌性强

在采访中记者发现，在出现“低价”抛盘的楼盘中，那些入住率极低———第一批买家还没有来得及“换手”卖给第二手买家的楼盘抗跌性比较差：拿出来挂牌的比较多，降价成交的套数也多。

拿世贸滨江、上海绿城和仁恒滨江三个在中原、顺驰等中介门市店挂牌比较多的楼盘对比发现：这段时间成交价跌了30%的世贸滨江和上海绿城（由3月前的1.5万元/平方米到现在的1万元/平方米成交），都是空房比较多的楼盘，即上海人说的第一手买家还没来得及换手的“新房”。

这里有一个和北京楼市不同的情况需要介绍：据介绍，2005年3月以前，由于炒房和投资客多，这些人信息相对快，很多真正需要买房居住的人在上海往往是没有机会从开发商手中买到房子的，新楼盘的第一手买家往往是那些投资客。开发商交房后，这些投资客通过中介“换手”，把房子卖给真正需要入住的人。

从3月至今，像世贸滨江、上海绿城等这样“空房”比较多，还没来得及换手给真正买家的楼盘，因为政策变动，60%到70%的人都拿出来挂牌，挂牌的房子多了，在买卖双方的心理博弈过程中，一部分人就低价抛售了。

而像世贸滨江边上的仁恒滨江，由于两年前就交房，一手买家基本已经换手给真正的自住客，入住率已经到了80%以上，这次也有房源销售，但下跌的价格幅度在15%。

■现象四

成交量急剧萎缩中小房地产中介公司面临关门

上海的中介公司开始日子不好过。像中原、顺驰等这些曾经因为二手房市场活跃，每天以数十家新店拓展业务的房地产中介公司开始日子不好过了。

“成交量急剧萎缩，大的品牌公司还勉强有单成交，那些不知名的小中介公司甚至关门。”上海中原的一位区域经理告诉记者。

在卢湾区，记者采访到了一位关门的小中介公司老板。这位不愿意透露姓名的年轻人告诉记者：“4月以来，成交量开始每天几乎为零。我一共雇了5个人，加上店面的租金，每个月的办公成本在2.5万元，看这样子，上海楼市且缓不过来，先关门再说吧，要不会赔的。”

二手市场如此，那么，一手市场，即新盘销售如何？

■现象五

新盘销售萎缩开发商被迫“惜售”

从本版的表格中不难看出，2005年5月、4月和1月相比，新盘的成交套数、单价都在下降；和2004年相比，也是如此。

数据统计是如此，记者采访的情况也是如此：上海的新盘销售出现缓慢甚至卖不动的情况。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者：以前，一开盘，往往是几百套房子“呼”的一下全卖没了，现在，每天卖一套你就能进上海楼盘销售的前十名！在上海目前最贵的房子———新天地旁的华府天地公寓，今年年初开盘的时候，几天之内销售了30%，而现在一个多月了，才卖了1套房子。

记者在上海楼市的几天采访中，还看到的情况是：很多已经封顶的房子，开发商不卖了，因为“卖不好，也卖不出价钱，干脆不卖了，等等再说”。在楼市里进进出出的买房人赵先生告诉记者：“这在以前，根本是不可能的。封顶了，开发商就会开盘销售。”分析上海楼市出现变局是今年新政频频所致？

可以肯定的是，上海楼市，无论是二手房还是新房，交易量出现了急剧的萎缩；单个楼盘的成交也出现了明显降价，这些现象是频频出台的新政策导致的吗？

上海中原研究中心程小姐认为，去年的宏观调控主要是针对开发商，而今年的调控抑制的是需求，特别是带有投资性质的需求。而所有的政策中，影响最大的不是转让时税费的变化，而是上海银行按揭政策的变化———限制转按揭以及加强按揭审核：

转按揭不能做，上家就必须还清银行的钱才能出手，增加了出售的周期和难度；另一方面，上海银行对按揭审核越来越严，导致放贷率越来越低，也阻止了交易：目前，在上海，个人购房按揭要提供完税凭证等，调查程序也越来越严格。“甚至有银行已经开始学习北京，对温州等敏感地区来的购房人群限制贷款。越来越低的银行放贷率也是上海楼市清淡的主要原因。”

预测

上海楼市是否开始第二轮涨跌

上海楼市怎么了？是不是濒临崩盘边缘？是不是开始继1993年之后的第二轮调整？

在几天的采访中，记者采访了经济学家、业内人士、上海的购房人和银行等。

几乎每个被访者都认为“上海楼市肯定是进入了盘整期”，至于这种盘整期会持续到什么时候，记者采访到的几位知名业内人士和经济学家都不愿意发表看法，因为“出现什么结局，要看政府的政策和力度，不好说”。

从1993年开始，4次买进卖出，在1993年上海的第一轮房地产周期中赔过钱，也在2000年开始的上海房价上涨中赚到钱的买房人赵先生却很清楚地讲了他的看法：上海楼市进入了第二轮调整期，上海的房子肯定要降价，但不会崩盘。赵先生的理由如下：

第一，上海的房子已经到顶了。他1998年花65万元在合肥路上的复兴苑买的房子，到去年年底以173万出售，经历了上海第一轮房地产周期并赔13万元的赵先生认为，在2004年，当上海内环平均房价达到3万元，外环以内达到2万元，外环以外达到1万元的时候，上海的房价已经到顶。真正合理的价格应该是内环保持在1万元/平方米左右。

第二，政府开始调控，要让过猛的房价下降。

但政府如果让上海的房价下降得过多，即有可能出现大批银行坏账，因此，考虑到各方利益的均衡，赵先生认为，上海的房价有可能会回落到内环平均价格1.5万元左右，即挤出去年下半年和今年1到2月份这段期间的涨幅价格。至于什么时候上海房价能回到这个水平，赵先生认为最早要在2006年以后。

近期房地产调控政策大事记

■6月1日执行全额征收营业税的房产交易新政：对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

■5月11日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

■4月28日国务院新八条下发。

■4月20日上海专项整治重点围绕打击投机炒作和哄抬住房价格的十种行为。

■4月中旬央行提高商业房贷逾期罚息利率。

■4月17日上海查处房地产经销商发布虚假信息蓄意哄抬房价等三案，最高罚款仅20万元，但已达现行处罚量度上限。

■4月6日上海商业银行禁止转按揭。

■4月2日上海市政府宣布将打击14种房地产违规的不法行为。

■4月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。

■3月30日上海3家房地产公司因为签订虚假定金合同、违规炒商品房被判罚出局：房地产开发资质到期被注销。

■3月28日上海银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付贷款比例，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。

■3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，首次以行政问责制的形式对房价实行调控。

■3月19日上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10％的房源信息将不予挂牌。

■3月中旬国家外汇管理局局长郭树清表示，遏制外资炒楼。

■3月17日央行上调个人住房公积金贷款利率。

■3月17日央行加息。

■3月7日上海对居住不满一年的住房转让征收5.5%的差价税。

■编自《中国住宅与房地产信息网》

■记者手记

业内人士慎言上海楼市

在这次采访过程中，记者遇到了以前没有遇到的困难是：业内人士慎言上海楼市。

上海的开发商不愿意接受采访，不愿意对上海的楼市现状作任何介绍，理由是“比较敏感”。

经济学家不愿意谈论上海楼市。记者在采访期间，联系了国家研究机构、知名大学6位在房地产行业比较活跃的经济学家，但他们的回答异口同声：“上海这个时期太敏感，全国上上下下都在盯着上海。去年4月出台的宏观调控曾经让5、6月的上海楼市也转冷，但最后的结果是，到了10月，上海房价开始猛涨，不断把停止上涨的几个月补了回来，还一路上涨。因此，不知道今年政府下一步会采取什么措施，是像去年那样先抑后扬，还是继续打压，目前看不透。”

业内人士不愿意谈上海楼市。记者向在北京甚至全国房地产业内都比较活跃的几位“腕级”开发商和权威中介机构人士问及上海楼市，得到的回答仍然是“太敏感了，免谈”。一位业内人士告诉记者：“不知道怎么说。上海楼市有问题是肯定的，关键是非得等到孩子已经学坏了，家长和社会才去教育他。上海楼市走到今天，政府、开发商、购房人还有相关行业又该承担什么责任？是不是该反思？”


来源: 北京青年报

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如何在房地产泡沫里买房？




在最好的区域买最糟的房子，这个古老的法则今天仍然适用。寻找那些拥有好学校、良好公共服务设施、低税收的区域，即使你为了在这种区域的房子要付出更多的金钱。

你也许听过这样的说法：不要把你的房产看成是一个投资，把它想成是一个你可以居住的地方。但是最近房地产市场是如此的令人兴奋，你又怎么能不把它想成是一种投资呢？
美国商业周刊5月20日披露，美国目前中等房地产的价钱在1月份已经上升到了18万9千多美元，每年的增长速度大约是10.5%。实际上，全国房地产在过去三年的价格平均上升8%，而在其它领域避险基金股票回报率只有5%。在西岸和东岸城市地区的住宅价钱上升的更快，过去的在市场上翻了两倍。

今年2月份，想在华盛顿地区一个小镇购买第三套房产的马特•马什曼夫妇发现，每所房子的价格平均比去年贵了1.5万美元，一座四卧室的房子的标价比其它地方竟高出3万美元。

据《华盛顿邮报》4月17日报道，今年是华盛顿地区房地产市场另一个不理智的春天，与去年、前年类似，售出的房屋很少，价格却不低。对于拥有私房者，房价上涨意味着财富至少在纸面上迅速增加，当然房产税也相应增高。对于想买房子的人来说，房子价格远远超出他们的预期。

这个局面会继续下去么？2005年令人愉快的好消息就是购买或者拥有房产仍然是你可以做的最好的投资之一。从历史的角度来讲，房地产市场总是一发冲天，然后是停滞不动，只是偶尔才低落一点。而价格从全国的范围来讲则几乎从来没有大幅跌落过。

持房地产泡沫观点的经济学家认为，房租与购房付月供差距拉大、买房用于投资的多于买房用于居住的等现象都是泡沫的信号。近年来房地产的繁荣是靠低住宅抵押贷款利率维持的。耶鲁大学经济学教授、2000年《无理性繁荣》一书的作者希勒说：“我们的房地产处于泡沫之中，房产价格将会大幅下降。”

危机的标志

住宅增值在三年内比通货膨胀、工资上涨以及国家经济发展来得更快。不过从2002年开始上涨的房地产却不大可能保持稳定在如此水平上的趋势，这也是许多在市场上摸爬滚打的分析家得出的结论。并不是说房价就会呈现崩溃般跌落的趋势，但是它可能会给你的地区带来负面影响，特别是那些地方房地产过于旺盛发展的地区，一个下滑可能立刻引起地方经济的下滑。

当利率提高的时候，越来越少的人可以负担得起现在的房价。那会带来房地产价格的相对平缓，即使从实际上该市场希望坚挺。总体来说，国家房地产销售比2004年最热的时候还是下跌了一级，最奢华的房地产，例如波士顿和芝加哥的在2004年的三个月里也下滑了不少。

在房地产市场有一系列的“危机标志”出现了：如果利率上涨的很快，那么那些拥有浮动利率房贷购买者就可能更快的面临更高的利率上涨。普特曼投资公司（Putnam Investment）的分析师凯利（David Kelly）说，“如果发生了任何不测，那么购买者也将严重受损。”

适时的指导

令一个使人忧心的趋势：NAR报告显示2004年的房产销售为第二次购房。当然，那么承认自己买房是当成投资的人数从1999年的20%上涨到了2004年的64%。那表明了许多带着明显投资意向和有着很高期望的投资者进入了这个市场，他们也是造成房地产泡沫的重要构成力量。

如果你在2005年仍然想花钱买房，不管是你买一座房子用来退休养老，还是想通过买房来赚钱，下面都是一些对你或许有帮助的建议，我们会告诉你在过热的市场中如何“保持冷静”、“找到方向。”

首先，认识到你也许是个后进者这一点。加州西河村（Westlake Village）的经济计划师布劳森（Geordie Brossan）说，“最好的房地产投资时机是三年到五年之前。”当你考虑想第二次购房的时候，仔细想想你对房地产的投资是否占你整个个人投资的的比例，如果过大，应该及时转向。分析师对你的建议是，“如果你的房地产投资已经占到了你所有投资数额的75%以上，你应该开始转向其它的生财之道了。”

“不是一个理想的策略”

许多第二次购房的消费者开始在休假屋和租房的界限上混淆不清，以为通过出租空房可以赚到大笔的金钱。然后，如果你真的在寻找投资房地产的方向，那么，请在行动之前先计算一下。租金的收入减去收入应该产生一个正的现金数，如果你期待不切实际的现金回报，以为当时间过去就能收回投资，也许就是错误的开始。

另外一个原则，在购买新房的准备对比过程中，对比一下当地出售和出租的房屋的价钱。如果发现当时的市场已经出现泡沫现象，也许租房比买房更划算。在那样的情况下，如果你想把房产在五年内出手，还不如租房经济实惠。这对那些做假日房屋购买计划的人有特别的指导意义。对于你长期居住的固定房产来说，购买总是比租用划算的，普特曼投资公司的分析师凯利说，“在买什么房子之前务必确定你买到的东西物有所值。”

为何如此？那个古老的法则──在最好的区域买最糟的房子──仍然在现时适用。房地产商韩德森（Gayle Henderson）对商业周刊说，“地理位置是无可取代的，在较好的区域，赢的机会比输的大得过”。寻找那些拥有好学校、良好公共服务设施、低税收的区域，即使你为了在这种区域的房子要付出更多的金钱。在《美国经济观察》即将刊出这样一篇文章，表明在拥有严格的治安和良好社区管理的区域房价也是上涨最快最高的。

寻找最佳投资对象

寻找一笔交易？避免消费者的陷阱。有人会对你说这个房子要涨，那个房子要涨，但结果可能是对消费者的欺骗。许多房产，特别是那些夏日的度假房屋在建造质量上十分有限，可以说是用最简单的机构搭成的“没有好龙骨”的住房。格洛姆建筑公司（Groom Construction）的总裁格洛姆（David Groom）表示，“有时候人们只是傻了，去买一幢需要80万美元的房子，然后再花50万美元去装修，结果最后出手的时候可能只值100万美元。”

如果你在一个边缘的区域投资，反复调查和思考以后再做行动。纽约最大的艾丽曼地产公司（Prudential Douglas Elliman）的经纪人李矶（Lucien Lidji）说，“当在一个新建立的或者没有完全发展的区域投资建房的时候，你必须做好足够的风险准备。即使你知道也许回报将是巨大的。”

在2005年投资房地产最重要的一点：不要因为今年贷款利率可能提高而急于出手买房记住，如果那真的发生了，可能带来的是房价的下跌，保持冷静是最好的财富。低抵押贷款利率在美国房地产市场中起到了推动作用，大多数经济学家预测，数月以来，美国抵押贷款利率一直处在不到6%的低位，今后几个月的利率仍会较低，直到今年年底，30年期抵押贷款才有可能逐渐升至7%。不过，高石油价格和弱势美元也有可能使抵押贷款利率突然上涨。经济学家普遍认为，在抵押贷款利率上升到一定程度之后，为房地产降温的效果就会变得比较明显。

分析人士预计，今年美国的住房销售量将低于去年，供求关系逐渐趋向平衡，住房市场将走出“白热化”阶段。

开始依靠理性

李矶说，“许多买房的人为了投资不惜向别人借钱，他们需要一点投资的理性。”如果在房地产的市场中你不得不把买房当成所有投资里面最有价值的一个，那么在掏腰包之前先想好你最后的决定，保证它是正确的。正如凯利所说，“如果你感到了那种非要买房投资的冲动，那么当房地产进入泡沫或者老化的2005年时，停止依靠感觉而开始依靠理性。”



中国“房价战争”之上海标本  




历经三、四、五月地方和中央的轮番“出招”之后，上海房地产开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整，而且这个调整期可能会比人们预料的要长。
　　如果把抑制房价的种种努力看作一场战争，则其间攻防态势的转换、各利益主体间的进退特别耐人寻味。而这其中中央与地方政府房产新政的交替性推出，以及穿插其间的中央调研的展开、地方姿态的展现、各种诠释与解读的互动，尤具指标意义。

　　围绕上海房价的战争暂时告一段落，而造成上海房价飙升的体制性因素的解决则刚刚起步：中央各部门间政策的协调，中央与地方财权、事权的划分，行政手段与市场手段主辅地位的转化等等，都需要长期的努力才能捋顺。而这些问题的解决与否，将决定地产市场的上海故事会否再次上演。

　　上海楼市：新政下的颓势

　　历经三、四、五月地方和中央的轮番“出招”之后，上海房地产开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整。而且这一调整期可能会延续一至两年，而非5个月到半年

　　“要么6月1日前卖出，我愿意‘割肉’，要么6月1日后出货，什么都免谈。”5月中旬，上海市面上各类房产中介都开始纷纷收到房东们的“临危委托”。

　　类似的“房东式”话语颇耐人寻味：一方面是急于出售的焦躁，一方面是对于后市依然“坚挺”的信心。

　　这是上海二手楼市对5月11日由中央七部委(建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会)联合发出的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(下简称《意见》)的一个回应。所谓6月1日的时限，正是出自《意见》中的规定：“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”

　　上海的房东们前所未有的焦虑表明颓势似乎难以挽回，“上海房地产开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整。”一位上海市政府特聘决策咨询专家对本刊说。事实上这也是本刊接触到的上海地产商、中介、购房者及学者们的共识。

　　“心理反转点”出现

　　从4月到5月，上海的楼市出现了微妙的“心理反转点”。

　　今年3月、4月，即上海出台多项政策(包括征收营业税、期房限转)、央行加息之后，上海的楼市进入了僵持状态。就是说，楼市中的上家和下家开始博弈：上家不肯降价，下家不肯掏钱。

　　这背后是两种完全不同的政策解读：开发商和投资者们普遍认为政府政策主要是为了调控房价的增速，打击投机者的短期行为；而购房者却认为，政府政策直指虚高房价，价格不降调控不止。当时上海市政府一方面推出了“两个1000万”的安居房，以平抑房价；另一方面，又宣称要将房价的增速控制在10%以内。

　　在此背景下，“业内大多都认为今年4月楼市会重复去年4月的走势。”上海虹口区一家开发商对本刊说。去年4月，上海市政府也出台了“期房限转”的政策，当时中央宏观调控还有针对房地产的系列政策，但不出3个月，上海楼市稍事调整就得以再次狂飙突进。

　　与开发商的乐观情绪不同，今年4月市场的预期已开始悄然分化。“其实4月时，购房者的预期已经开始明显分化了，但开发商并没有感觉到。”中房指数系统(华东)副主任陈晟对本刊说。陈曾提醒开发商注意这一点，“但他们大都仍很乐观”。

　　如陈所言，整个4月上海楼市的买卖双方开始分化和调整。尽管中心地区成交价格还在上涨，但整体价格已出现松动，二手房成交价格整体微幅下挫。部分区域中高档二手房均价有所回落，例如中远两湾城4月1日前房价基本在15500至16000元/平米之间，4月末回落至15000元/平米。

　　此外，二手房成交量出现明显萎缩，市场呈现量跌价平的局面。中原地产上海中原物业代理有限公司副总经理李锦德对本刊介绍：“4月上海整体成交量跌了60%左右，市场各方都还在观望市场的变化。”

　　这种状态在5月初的“假日楼市”表现得淋漓尽致。上海展览中心为期4天的“假日楼市”展厅里明显人气不足，许多参展商表示，相对以前楼市红火时期，本次房展会令人失望。部分二手房大幅跌价，新楼盘光顾者寥寥。

　　一位房产经纪人透露，展会4天中，已有不少房源或明或暗地降低了价格。上海静安区和长宁区的几处房源的挂牌价也出现了10万元到20多万元不等的降价。但当时降价幅度较大的房子，其房主多有急于脱手的原因，并非普遍现象。

　　不小的降幅也凸显出卖方市场开始向买方市场转化的迹象。这种状态延续到5月11日，由中央七部委联合提出的《意见》直接引发了楼市的“心理反转点”。

　　尽管在土地政策方面，《意见》并没有更严厉的新措施，但未来对政策的执行力度显然会不断加强。而《意见》最核心的政策要点是遏制投机炒作行为，对两年内的二手房交易全额征收营业税，将大大提高目前房地产投资、投机风险。

　　这些被上海的市场人士广泛理解为充分表明了中央调控房价的决心。“调整房价变成了一个政治任务，地方政府将必须有所作为。”李锦德对本刊说。至此，房地产业中的卖方信心开始彻底动摇。这种动摇最初是从二手房市场体现出来的。

　　二手房：买方市场确立

　　上海二手房交易萎缩始自于上海3月份推出的相关财税政策，其中规定个人购买上海行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税。

　　而《意见》则更为严厉，“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”以上海一处60万的房子为例，一年内转让100万卖出，只需要征收2万营业税，但如果按照《意见》则需要5万。

　　5月中旬，上海地产中介的几位老板和销售总监在新天地的一家酒吧里对本刊抱怨世事艰难：4月份上海二手房市场的挂牌量已经比3月骤增五成，《意见》出台后的5月，挂牌量又增两成左右，同时，成交量却萎缩六成左右，“零成交”已经成为不得不面对的现实。

　　在这种情况下，上海多达14000家的中介市场洗牌在所难免，一些大的中介已经准备减少店面，而一些小的中介干脆选择关张大吉。

　　为了“过冬”，一些中介公司打出横幅，“对自住型买房者赠送3000元的套餐服务”。其中包括，搬家服务、装修服务、家居服务等。不过中介公司自己也说，这种策略也只是能够增加一点“人气”而已。

　　面对“惨淡”楼市，房东阵营也开始迅速分化。一类人实力较强，资金承受力较大，他们选择撑下去，其中一些甚至打算等两年；而另一种人考虑到未来房价调整幅度和自身实力，准备与时间赛跑，最好在6月1号前抛出。

　　根据李锦德的估计，这两类人在房东中各占一半。但在一些投机较多的区域，如浦东的东城板块，选择抛出的房东可能占到7成左右。正因此抛盘量才会如此激增。

　　二手房供求比例的急剧变化最终带来了买方市场的确立。本刊接触的多家中介显示，由于选择空间加大，买方不再像以前一样急于拿到一个“优惠价”，而是追求反复的变动的“心理价位”，当房东降价后，买家往往要求每平方米再降几百元，甚至如此反复多次。

　　在此情况下，二手房的价格开始持续走跌。上海美联物业副总经理方万昌介绍说，根据他们的调查，继3月初以后上海二手房房价至今累计下降至少10%。而李锦德也认为，5月的头三个星期，二手房成交价格已经下调了10%。此前4月已经下降了5%，个别“虚高”者掉下幅度达20%～30%不等。以世贸滨江的二手房为例，1月份成交价在3.5万元/平方米，但到5月，有人以2.9万元/平方米的价格出手一套房子。

　　尽管二手房的降价幅度普遍达到10%左右，但购房者还是“买涨不买跌”。比较普遍的看法认为，相比原本漫天要价式的“虚高”，现在的降幅还远远不够。此前上海中心城区楼市价格成倍的上涨，因此即便是成交价下跌20%，也还比涨价前高很多。

　　由于成交量锐减，一些房东已经改变策略，转为中长线投资。汉宇地产总经理施宏睿发现，5月11日的新政策出来以后，他们的客户调查数据显示：除急需资金周转的3成客户选择继续抛售外，约有7成客户明确表示，考虑由售转租，或是边租边售，以此捱过这个市场趋冷的夏天。

　　新盘还能撑多久？

　　比之于2005年初金外滩花园等楼盘在开盘前10天数千人抢购的场面，4月份以来，上海新盘销售市场热度较之以往大幅降低，抢购场面难以再现。许多新盘的销售陷于停滞。

　　美国第一太平洋戴维斯上海办事处市场研究及开发顾问部负责人谭文红对本刊回忆，2004年上海一手房住宅市场日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量则在500～700套之间，4月的日均成交量为450套左右，而到5月的头三个星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市签约数仅136套，占可售新房0.1%。

　　眼下，新盘日均销售一套已堪称佳绩。5月中旬，位于徐汇区的名盘“海上名门三期”以每日平均销售1套的业绩，获得了徐汇区销售排行榜第一名和全市第十名，有人感慨这种“佳绩”在以前是不可想象的。

　　但大部分的新盘价格基本保持稳定。在上海12个城区，新盘4月份价格比上月下跌0.73%。谭文红介绍，整体看，今年1季度商品住宅均价为8921元/平方米，较去年下半年的7903元/平方米上涨12.8%，部分市中心楼盘的涨幅甚至超过50%。

　　根据上海房地产交易中心一位人士对本刊的说法，小开发商有些松动了，但是大的开发商“还在等等看”。整个新盘市场并没有出现大量抛盘的情况。

　　由于目前市场交易冷清，一些资金实力较弱，急于回笼现金的开发商已经如坐针毡，他们的楼价开始有所松动。不过，从价格看，其调整幅度也不过千元左右。

　　根据本刊接触到的一位具政府背景的开发商称，该企业还能撑一年，他相信政府调控房地产是“淘尽黄沙始见金”，现在开发商比的是实力和耐力。

　　上海本地一家地产咨询机构负责人对本刊回忆说：“上周(5月14日至5月20日)开发商们吃过饭了，大家都表示不降价，都要挺着。圈子里就这么定了。”市场人士也普遍认为，一手房的房价暂时还会被地产商们撑着。然而，房地产是较为市场化的行业，很难成立一个价格联盟，“房产市场到最后还是要靠自己，新盘有没有开，以前的楼盘卖了多少，有没有足够资金可以支撑，情况出现了很大的不确定性。谁也不知道年底情况会怎样。”第一中国房地产开发集团高级经理鲍滋元说。

　　那么，实力强劲的开发商究竟还能撑多久呢？“根据我们对开发商的延期成本和承受力的考察，估计最多就是一年。”上海申银万国证券研究所有限公司分析师刘浩对本刊说。

　　这并非所有开发商的时间表。许多开发商由于担心短期卖不出好价格，因此将楼盘以租代卖，“这主要是一些高档公寓和别墅。一些楼盘还出现了带租约出售。现在这样做的楼盘越来越多，这是策略调整。”上海荒岛房地产工作室有限公司市场研究中心主任冯伟说。

　　可以做为佐证的是，仲量联行对本刊提供的研究报告显示：今年第一季度，“高级”和“豪华”住宅租赁需求强劲，季内“豪华”住宅物业租金上涨1.7%。当中以万豪行政公寓最为瞩目，尽管新租约租金上涨15%至25%，但空置率依然低于3%。

　　但其他普通住宅开发商就没有那么幸运了。根据上海房产之窗网楼市监测系统显示：开发商在5月14日～5月20日一周已经开始试探性的加快了推盘步伐，新开楼盘共计39个，推出房源6620套，面积70万平方米。而此前一周，新开盘仅24个，推出房源3149套，面积约为37万平方米。

　　“销售放缓已经给开发商的资金链带来一定压力，为缓解这一压力，试探性推盘会继续上升。”上海市经济研究中心秘书长肖元真说。尽管开发商不会采取公开降价的方式，但他们开始采用一些间接方式，如免去10年物业费、送家电和装潢等。

　　“硬着陆”会来临吗？

　　在经历了3、4、5连续三个月的房产新政之后，目前上海楼市一种流行的看法是，“硬着陆”即将来临，《意见》可能是压死骆驼的最后一根稻草。以前这种说法主要存在于学者和研究机构之中，但现在一些开发商和大部分中介也都开始心里没底了。“我们在跟开发商讨论，上海政府原本希望将房价涨幅控制在10%之内的目标会不会演变成房价大幅下跌。”陈晟说。本刊接触到的大部分上海开发商、中介及政府智囊的看法是：新八条可能调控“过头”，“4月份的成交量已经下了那么多，房价也开始回落，这说明3、4月份的政策可能刚刚好。这时又出一个《意见》，是否太过严厉了？”

　　但仲量联行中国区董事陈立明对本刊说：“在中国，如果政策不过于严厉，是很难见效果的，甚至矫枉过正才能达到目的。”原因很简单，以往的经验表明，政策执行起来会打折扣，因此严厉的政策对于中国国情而言似乎并不为过。

　　事实上，这同时又是一个很微妙的调控。香港中原地产董事局主席施永青曾经如此来形容房价调控：“好像开一部老爷车，这个旧车打油门油还不到，车子还不快，所以油门就打多一点，油到了车就一下子冲向前了，你觉得害怕了就用刹车，一下子刹重了它又熄火了。”

　　房价的走势到底将会怎样?

　　各方折衷的判断是第4季度见分晓。根据陈晟的判断，目前上海仍有大量的刚性购房需求者，从他们的心理预期和实际承受力来判断，其所能忍受的观望期是5个月左右。地产界很多人士也将10月份看作政策效果最终显现之时。

　　据刘浩分析，到时房价将下跌20%～30%。但如果超过30%，就会出现金融风险。“目前大部分房子都是70%的贷款，如果房价跌破30%，那就意味着‘负资产’出现，银行风险就会凸现。”李锦德说，因此他估计，政府并不希望让房价跌破30%。

　　乐观的看法认为，当房价在第四季度平均跌破20%时，自住者会主动接盘，因为上海房地产的基本面并无根本性的改变。

　　但这种判断可能忽略了一个变量，就是《意见》中土地政策的执行力度，即“超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”

　　事实上，目前各大开发企业都在搞各自的土地储备、土地“银行”。如果这一条能有效执行的话，对上海房地产格局将产生深远的影响。据本刊了解，以前开发商往往先挖个坑，佯装已经开工。但这次国土资源部如果出台工程进度方面的规定，则可以杜绝这方面的“手脚”。

　　这样一来，新的楼盘供应量将在未来一二年大幅增加，因此，目前这个调整期会延续一至两年，而非5个月到半年。到时，“虚高的楼价将被拉回理性，投机者也会变成真正的投资者。”陈立明说。



中央祭出十道金牌：上海房市将一路跌到年底？




商业周刊作者林则宏／大陆实施宏观调控逾一年，汽车、钢铁业均遭压制，唯独房市还在上演喷出行情，逼得中共使出撒手鐧。过去两周，投机客大举抛出手中楼盘，上海房地产是否会因此崩跌？

五月二十日上午，位于上海外滩的湘财荷银基金管理公司办公室，出身台湾的湘财荷银董事长章嘉玉正与上海当地几家银行行长开会，会议主题要谈共同基金行销，但一夥人坐定后却从上海地产大跌谈起，在座的金融高干甚至有人喊出，到年底前，上海地产行情只有一个字，就是：「跌」！
同一天中午，群益证券上海代表处副代表林静华与一位朋友用餐，两人饭桌上聊的话题也是房地产。朋友向林静华抱怨，手中一套楼盘原本四月底谈好，要以人民币四百万元卖出，最近买家却提出降价要求，一次要求调降人民币二十万元，降幅五％，否则免谈，气得他乾脆不卖了。

在上海，不只金融、证券圈的人最近爱聊房地产，翻开过去两周，上海主要报刊杂志，「售楼电话被打爆，炒家降价狂放盘」、「上海房价大跌，抛盘无人接手」、「投资客跳水抛房，上海房市即将大翻盘」，一道道令人怵目惊心的标题在媒体上大登特登，有关温州炒家退场、台商、港商大量抛货的小道消息，更是四处流传。

一个多月前，大家还在说，上海房地产是「买一套、赚一套」，指标个案浦东陆家嘴金融特区内的高档住宅「盛大金磐」，三月时曾经喊价喊到一平方米要卖六千美元，最近的成交价却掉到每平方米只有人民币二万八千八百元，跌幅高达三八％，难怪有人高喊上海房市将会「崩盘」。

中国政府去年四月执行宏观调控，针对汽车、钢铁、电解铝、房地产四大项目，祭出连串打压措施，到今年四月届满一周年，前三项商品价格都被准确地打下，只有房市行情高烧不退。对上海房市观察深入的章嘉玉形容，去年底到今年第一季，上海房价可说是「一日数价」，大家买房子像在「竞标」，买家一个喊的比一个高，她自己就一套人民币六百万元的房子，两个星期喊到七百万。

因为预期人民币会升值，不仅港资、台资过去一年从海外大举汇入投资房地产，连东南亚华侨都抢着赶搭这波升值列车，最受外资青睐的上海地产，因此成为海外资金追捧对象，大量资金追逐少数筹码，今年首季上海房市因此上演「喷出行情」。

为了压抑房价，大陆中央从去年四月训令人民银行调高存款准备率○．五个百分点开始，连续发出九道压制金牌〈见表〉，房价却煞不住车，继续上冲。直到五月十二日第十道金牌祭出，这道瞄准投机客下达的格杀令，两周内就让投机客最多的上海房市出现一百八十度大翻转。

大陆中央祭出的第十道金牌名叫「关于做好稳定住房价格工作的意见」，全部八项「意见」重点就是要针对短线投机客全面课税。自今年六月一日起，按照新税制，凡购屋不满两年就转手卖出者，将按成交总额课徵五％营业税。

如果投资人以人民币三百五十万元买进一套楼盘、在一年内以四百万元卖出，过去只要针对五十万获利差价课五％营业税，即人民币二万五千元。但新制则是在两年内卖出者，虽然还是课五％营业税，但却得以卖价四百万元课徵，缴税金额达人民币二十万元，缴税金额差八倍，获利率等于从一三．五七％降为八．五七％，降幅高达三六％。

而且旧制是针对获利课税，性质接近所得税，新制则是针对卖价课税，等于是抽交易税，投资大陆房地产的风险因此大增。一位台商无奈地分析：「如果再加上附加捐、手续费，还不如回台湾玩股票！」曾任职上海最大国营地产公司「绿地集团」的台籍地产专家张永河形容，新政策确实是一剂有效的「退烧针」，将造成房地产周转率降低、投机空间被压缩。

对于上海房地产市场最近的「退烧」状况，仲介业者感受最强烈。上海信义房屋不动产研究中心主任于丹丹透露，以信义房屋为例，五月十二日以来，客户委托卖出的楼盘一下子就多了快六成。原本在上海买下多间房子的章嘉玉，则是庆幸自己在去年十二月到今年二月间，已把三分之二的楼盘逢高脱手。章嘉玉说，现在卖盘一下子暴增了四、五倍，买家开口就要求先降价一成，前后差距两个月不到，行情却真的是「差很多」！

过去两周，上海房地产市场笼罩在这股狂卖的肃杀气氛中。但对老台商而言，这种感觉并不陌生。上海房地产市场上一波狂潮，是在一九九二年邓小平南巡后被点燃。当时浦东还是一片田园风光，古北区因邻近虹桥机场，被以台、港为主的境外投资人看好。一批批仓卒抢建的「外销房」，尽管楼层间距低、格局差，但照样吸引不少台商、港商抢购。

当年的房市热度丝毫不逊于二○○○年以来的这波「地产热」，没料到一九九三年起由副总理朱镕基主导首次宏观调控，竟让房市瞬间急冻，众多台商因此套牢。据一位老台商回忆，当时虹桥、古北一带的外销房，一下子从一平方米三千美元跌到一千五百美元，价格腰斩不说，想赔钱卖还卖不出去。一栋栋矗立在古北区空荡荡的「台商纪念碑」，直到这波新「地产热」才逐渐被去化。眼看六月一日大限即将到来，抢搭这波「地产热」进军上海买楼的台湾客、香港客、乃至东南亚华侨不免担心，房价崩跌的历史是否会重演？

多次对上海地产过热发出警讯的瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬指出，上海房市过去十二个月的表现，跟香港一九九六年至九七年、房价崩跌前的情况非常类似，上海房市暴跌的可能性确实在升高。目前大陆官方所有措施毫无疑问都是冲着投资者而来。

但据估计，今年第一季度，上海住宅中七五％是被投资者，尤其是海外投资者所买下。如果所有投资者都消失，上海房市就将进入长期下跌，直到真正有住房需求的人买得起为止。部分悲观论者甚至担心，粮价、钢价、车价都已下跌，现在连房价都滑落，几个重点工业的成长率都被抑制，中国经济恐怕会全面降温，到时候房地产价格恐怕会再向下探底。

大陆国务院发展研究中心研究员、知名经济学家吴敬琏则认为，大陆房地产市场原本就容易暴涨、暴跌，但会不会出现崩跌还要再观察。高盛（亚洲）董事总经理胡祖六也认为，大陆官方还有时间与机会，透过适当的货币与信贷政策，逐步将房地产引导回较为良性的增长。上海信义房屋总经理夏智亮则对房市「崩跌论」嗤之以鼻，「现在全世界要到哪里找一个国家是二十岁到五十岁的人都要买房子的？这样的需求不可能因为政府几个降温政策就给压下来。」夏智亮高声地分析。

尽管最近上海房地产市场成交量少了约三成，成交价跌了一成到一成五，但认为大陆房市在走「长期多头」的投资者认为，不能只看这一、两周的交易情况就去推断中国房市未来的发展。张永河也分析，这波到上海买楼的台湾人，财务贡杆都不高，不至于因为五％的营业税就「断头」出场。

不过，就算房价不会崩跌，但从现在起算，到二○○七年新税制执行两年期限届满后，会不会出现另一波抛售卖压？此外，任何政策都有「延滞性」，尤其这次中国政府是「一剂药没用、两剂药没用，再来第三剂」，针对房市连下十道金牌，即使乐观如夏智亮的地产仲介商都认为，这种「猛加油、急煞车」的情况，对整体市场发展绝对不利。

六月一日针对投机客祭出的第十道金牌正式上路，地产商预估，少了「炒家」的市场，将会逐渐回归「正常」。就像股市走过「大多头」的喷出行情后，筹码必须经过沉淀才能再出发。过去所有楼盘「齐涨」的荣景将从此消失，房市将回归基本面，重新塑造「价格伦理」，未来除少数精华区个别楼盘外，上海房价每年大概就只能维持个位数的温和涨幅。

大陆国务院总理温家宝四月二十七日才在国务院会议中指示，「加强」房地产宏观调控，一个月不到，就让上海房地产行情，从「喷出」变成「抛售」。政策干预既然有效，就算长线看好，投资人也应牢记「不与官斗」的投资铁律，暂时退场观望，等着上海地产跌吧！


中国新闻周刊》：决定房地产市场走势的力量

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地产新政前泡沫的大小，金融政策是否有实质性的跟进，以及中央地方利益协调的程度，将从各个层面决定地产的走势
　　2005年3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，通知要求控制房价涨幅过快，即现在媒体通称的“老国八条”。4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。

　　5月13日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，共8条意见。

　　连着三个月出台三个“八条”，中央政府对房地产行业的调控到达高峰。这些政策的出台，直接作用到去年此时还在如火如荼节节高升的上海房市。“抛售”、“低迷”等在一年前还无法想象的字眼现在频频被用来形容上海房市了。

　　观望。无论是资产百万、千万的炒房者还是现阶段拥有强烈购房欲望的买房者，还是房地产开放商，都在观望中。

　　上海房价会像购房者期望的那样被抑止增长，甚至降低，还是会像房地产开放商期望的那样盘整后继续上升呢？全国房市又将如何呢？

　　升或者降取决于泡沫有多大

　　建设部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴对上海房市一点都不陌生，那是他们调研的重点，每个季度以至每个月，他们都会去上海，和政府相关部门、房地产开发商、炒房者等举行会谈。就在2005年3月，他们还递交了一份调研报告。

　　在他看来，上海房市增长速度目前会得到抑止，但市场在停滞两个月后，仍会呈稳步上升趋势。据他分析，上海有效需求仍很大，如上海周边地区如温州、杭州、宁波等地的购房需求，还有海外机构人员以及上海本地人的需求等，这些需求会遭遇上海有限的土地供应。因而，上海的房价还会上升。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容则持完全相反的观点：上海房价肯定要降低，在现有基础上降低50%都不为过。原因是上海房产泡沫很大，而此次的政策就是要打击炒作。

　　例如，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)中力度比较大的是从今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；还有一项措施为，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　政策出台是为了挤“泡沫”，因此，房价的升降关键在于，房市过去的泡沫到底有多大。赵路兴也指出，租房价格一般可以反应真实的需求。上海租房价格几乎是北京的一半，但上海房价现在并不比北京低。中信证券研究咨询部研究副总裁王德勇也认为，上海房市投资投机性需求比例很大，这次政策出台后，投机性需求得到抑止，而真实需求也会等待观望。另一方面，供给会迅速上升，如过去投机性房屋的抛售等，供求关系将发生变化。他提供的数据显示，上海房市交易量4月份比3月份下降了37%，交易量下降之后，便是房价的下降。

　　金融政策的两难之境

　　“目前出台的政策还没有触及最核心部分，即金融政策。”易宪容强调道：“上海房市是拿着银行的钱将泡沫做大了，风险很大。”

　　据调查，2004年上海住房按揭贷款占银行新增贷款的比重已经超过了75%，并且这一比重还在增长，而全国平均水平只有12%。

　　据人民银行上海分行在房地产贷款增长情况发布统计报告中指出，2004年全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量比例高达48%，而在增加的1023亿自营性房地产贷款中所占的比例则超过70%。

　　可见，购房能力的提高和银行贷款的易得性有很大关系，银行已经成为房地产商品的最大埋单者。过去的金融政策一直在鼓励买房，直到2002年后有所转向。从今年3月17日起，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，不再实行优惠利率而回复到同期贷款利率水平。对房地产价格上涨过快城市地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。

　　“但是房贷目前违约率低，收益丰厚，银行很乐意扩大这块业务。”一位业内人士透露道：“正是因为这个原因，过去出台的一些金融政策一直未能得到很好的执行，这次七部委中包含银监会便有试图给予银行更多压力的意思在内。”

　　另一方面，银行给予房地产开发的资金供给却在急剧下降。据王德勇介绍，1999年到2003年一直高达40%的增长货币供给，在2004年一下子降低到1%。货币供给的减少，影响到开发能力，即使一些手里有地的开发商也面临资金短缺的瓶颈。

　　尽管现在北京各房地产商手里的房子够开发十年的，上海也囤积了不少土地。但没有货币供给，这些都转化不成真实供给。

　　中央地方利益的协调

　　国家统计局数据显示，2004年第4季度，35个大中城市中，有9个城市房屋销售价格涨幅超过10%。不过，直至去年年底，中部适度上升，西部一直保持平稳。但今年第一季度，数据发生了变化，不仅东部、中部，连西部城市房价也在上升了，如昆明、重庆、郑州、兰州等城市。

　　雷厉风行的宏观调控也没能控制住这个趋势。国家统计局的数据显示，2005年的第一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格上涨9.8%，其中，商品房销售价格上涨10.5%。

　　面对如此形势，中央试图从干部队伍着手。“老国八条”的第二条指出：“省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县人民政府的责任。为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施，对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任。”

　　国家行政学院法学部教授任进对本刊分析道，副部级以上官员的人事权在中央组织部，且此规定符合1999年《中共中央国务院关于地方政府机构改革的意见》的精神，即省政府有区域性经济调节的任务。

　　据他介绍，1994年分税制改革后，全国财政收入大多交给中央，地方大约余下30%。房地产业能增加当地的GDP，土地转让金、房地产税等收益不容忽视，地方是愿意看到房地产业的繁荣景象的。而据赵路兴介绍，中央从2000年开始就一直在考虑金融风险的问题，并着手调控房地产，2005年将会是调控的重点年头。

　　在此背景下，“老国八条”中省政府承担责任的意见就显得尤为重要，是保持中央和地方在房地产业上步调一致的关键。

　　段海瑞(西南证券分析师)对本刊指出，如果4、5月份统计数字出台，房价上涨趋势仍不能得到缓解，加息的讨论将势在必行，而且还应会有相关的金融政策出台。

　　文章来源：《中国新闻周刊》



上海地产市场调查报告：5万亿楼市的下跌空间




一个小陆家嘴，抵上一个上海证券交易所的流通市值。一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果。
　　小陆家嘴

　　5月19日，“5·19”行情6周年纪念日，记者从金茂大厦出来，走过一片巨大的街心花园和空场，从后门穿过上海证券交易所大堂。宽敞阔大的大堂里没有多少人，没有任何纪念“5·19”行情的迹象，一个不显眼的位置，大理石立柱上挂着的液晶显示牌上滚动着当前的交易指数。这是下午两点多，即将收市的时候，上证指数显示1102点，比前日跌不足一个点，泛着绿光。6年前1999年的这一天，股市从两年中的低迷中起步，开始了一轮历史上少见的大范围牛市，两市流通市值一年多的时间增长了一倍多，有上万亿之巨。可辉煌过去，市场再也没有活跃过，全体投资者深陷其中。

　　金茂大厦花园南几百米处，也就是这个浦东所有标志性建筑所在的广场南侧，环绕着已经建成或封顶的十余栋四十余层高的建筑，纯住宅。其中靠内侧的三幢大楼——盛大金磐正在销售中，售楼书上介绍，三幢楼顶部圆盘的贴面全由24K的黄金制作。房屋售价40000～60000元/平方米，户型的建筑面积在120～300多平方米之间，由此计算，一套房子的价格至少500万元，最多要1600万元。这不由不使人计算，若以1000万元为均价，10套这样的房屋价格就超过了亿元，这里 400余套住房所积累的价值已经超过40亿元。40亿元在上海证券交易所是什么概念？上证跌到了1100点，沪市加权平均股价为4.89元，40亿元可以换市场上超过8亿元的流通股。8亿元的股票，算得上一个相当大的大盘股了。前一周，上证指数跌60点，深沪两市共损失了500亿市值，一个盛大金磐就顶得上5个点。1100个点位里有220个5点，也就是说，只要有200多个盛大金磐，就可以买下中国所有上市公司的流通股了。

　　这个想法的确令人兴奋。盛大金磐能以如此高的价格开出，无非仰赖几个概念，一是东方明珠电视塔、国际会议中心和金茂大厦均坐落在面积仅1.7平方公里的小陆家嘴，即浦东的突出部上，而这里是全中国改革开放的标志。二是这里有无敌的绿地和江景。于是我们尽可得到这样一个换算:1.7平方公里相当于170万平方米，我们大可不必在小陆家嘴的每寸土地都盖上房子，只是奢侈地在1/10的土地上盖房，盖10层，得到的也是170万平方米的建筑面积。这个庞大的建筑群既然边缘都能卖到6万元/平方米，不妨假设均价在8万元，于是就得到了1360亿元的地产。这还只是建了10层，要是建到40层，就是5000多个亿，已经能够抵上一个上海证券交易所的流通市值了。

　　实际情况的确如此，在盛大金磐边，一座座高耸云天的楼盘拔地而起，户型多南北贯通，向北，是金茂大厦和东方明珠构成的现代中国景观;向南是黄浦江的自然风景，所有这一切，都有真金实银的价值。近10万平方米建筑面积的鹏利海景和汤臣国宝等大盘比盛大金磐的位置更靠近黄浦江，容积率也正在我们假设的40层附近，鹏利海景价格尚未公开，但宣称一定会比盛大金磐卖得贵。而汤臣海景则报出10万元/平方米天价。如此多的豪华住宅环卫着气势恢弘的金茂大厦，一栋就顶得上几家上市公司，一个疲惫的上海股市算得了什么？

　　金融中心？地产中心？

　　上海立志于成为全球的金融中心，但有一段时间，深圳交易所不允许发行新股，上海也并不能一举做大。国际游资对人民币升值虎视眈眈，因为金融不开放，也只能押宝内地资产，于是从上海的房地产入手。上海12年来建国际金融中心的梦想，从来没有像现在这样尴尬过。金融保险业在上海的增长贡献率一直低位徘徊， 2001年金融保险业增长率只有2.1%,2002年甚至零增长。2003年增速有所加快，但仍低于第三产业和全市GDP的增长速度。连续几年的低速增长，使金融保险业在GDP中的币种由2000年的16.7%下降到了10.1%,远低于“十五”规划中18%的要求。4月18日，央行第二总部落户上海，给人以希望，但也仅仅是希望而已，因为没有创新的金融产品，没有资本市场的全面开放，全国乃至世界的金钱为什么要在上海交易呢？

　　金钱逐利的本能却在上海的房地产里找到了答案。记者遇到一位1996年拆迁的居民，在上海的外环虹桥机场附近安置，当时安置房房价8万元，现在价值40万元，不到10年间，房价增值了4倍。虹桥机场距离市中心南京路近15公里，这里的二手房房屋价格已经八九千元一平方米了。沿着延安路向东，在外环和中环线之间的新泾板块，以老工房为主的区域，房屋的挂牌价格多在1万元/平方米上下浮动，个别房源的价格达到了12000元/平方米。再向内，过了内环线，到了中山公园区域，这里多是新建不久的楼盘，高大的住宅楼环伺中山公园，楼价一下子蹿升到两万元一平方米。

　　沿着延安路向外滩方向，路两边已经形成了密集的钢筋水泥玻璃幕墙的森林。新楼的价格由2万元一级级向3万元进发，旧房子则在1万～2万元之间逐级上升，老工房和现代化公寓中间或有传统里弄建筑，有些挂牌单价接近3万元/平方米。高档公寓是房地产市场的主角，在内环无论是否临街，已经很少有两万以内的高档公寓。“中共一大”会址的新天地板块是上海房价最贵的区段之一，那里，2004年底房价已经涨到了38000元/平方米。这里催生了全上海最贵的房子华府天地，价格7000美元/平方米。网上备案显示该楼盘销售价格为58000元/平方米，自从5月8日开盘后，46套可售房中售出了4套。

　　上海市公布的2004年住宅商品房平均销售价格为6385元，比上年上涨14.6%，但面对着动辄上万元的商品房价格，有谁还会在意这个将远郊低价房统计在内的，旨在“平抑”物价的统计数字呢？按统计数字，上海外环内房屋价格去年为8627元，内环内不仅新盘，就连二手房都鲜有万元以下的，而这些数字，在今年5月，国家调控了房地产后仍没有改观。到处都在传说上海房价下跌了，但到了当地，普通居民并没有感受到房价真实的下跌，即使是官方统计的下跌5%或者地产中介常提到的降价10%或 20%的房源，仍不能使人感到价格便宜。华府天地所在的卢湾区，上海最贵的区域，房地产成交量甚至有些回升。不过，黄浦、静安、长宁和徐汇等4个中心区域都处于下滑状态。直到风声鹤唳的今天，仍有人认为中心区域的购房人群对价格的敏感度并不像人们想象的那样高。

　　有人依据上海住宅存量房两亿平方米计算，若以万元为均价，上海的房地产总价值达到了两万亿元。上海人均住房使用面积20.4平方米，换算成建筑面积接近30平方米。常住人口接近 1800万，由此可以换算出上海的住宅建筑面积将近5亿平方米，按万元每平方米的价格，整个上海的房地产累计价值达到5万亿元。如果我们按最严格的，可能得出最小数字的上海户籍人口1352万，使用面积转建筑面积系数1.33计算，上海存量房的建筑面积仍达到3.67亿平方米，在此基础上，若再严格地按照上海市公布的住宅商品房平均销售价格6385元计算，也能得到一个2.4万亿元的数字。

　　2.4万亿意味着什么？意味着2001年高峰状态深沪股市总的流通市值，有了这许多财富，足可使全国的投资者重温两次当年的辉煌。而现在，包括中石油、中石化、三峡电力等诸多我国命脉企业的股市总市值不过3万多亿元。5万亿元则是我国去年国民生产总值的37%，一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果了。

涨？落？

　　在浦东，2号地铁线接近起始站的地方有一个巨大的人工公园，建于世纪之交，因此取名世纪公园，公园周围是高达30余层的景观高楼带。现在，能看到公园的房屋价格每平方米2万元，看不到公园的1.5万元。房地产中介多如牛毛，密布在高楼大厦之间，提示路人两个月前炒楼的辉煌。据房产中介讲，这里的楼盘挂牌价格下降了10%，因为没有生意，还看不出具体变化。世纪公园建成的时候，这里的楼盘均价不过4200元，去年底涨到了17400元，二三月份又狂涨了 2000～3000元，现在，价格也就是回到了2004年底的水平。

　　卢湾区新天地板块的价格变动更典型，那里2000年还是 12500元，2001年变成18300元，2002年变成24300元，2003年涨到32400元，到了去年年底，就涨到了38300元。今年5月间交易稀少，似乎只有华府天地几套房屋售出，但均价接近5万元。上海市房地产飞速上涨的地产多集中在内环寸土寸金的市中心地带，那里，2000年房地产均价不过5000元，到了去年底均价达到13500元，上涨了近两倍。

　　炒房最剧烈的地区多集中在交通结点上，一条地铁线的修通往往带来一大片地产升值。但上海的独特之处还在于炒家们对景观概念的执著。去年10月房展会上，北外滩区域出现了总价838万元的景观房，单价达到每平方米4万元。 11月房展会上，纪录被打破，一套总价达到1300万元、每平方米单价为5万元左右的北外滩“天价”房引起轰动。很快，黄浦江畔江景房的最高售价升到了每平方米8万元，总价升至5000万元。价格越高，买家似乎越踊跃，很短时间内，轰动了上海的12套天价江景房就售出了一半。此类江景房多带有圆形客厅以便于多角度观赏江景。虽然黄浦江浑浊不堪，毫无湖蓝或碧绿的爽心悦目之处，但毕竟属于稀缺资源，江景于是成为地产里难得的题材。

　　江景虽然独特，从外滩向浦东方向望去，目力所及，陆家嘴东南的江岸上“海景楼”何止二三十栋，再加上被部分遮蔽的江景楼，具江景价值的楼盘可能又要成倍增加。江景中于是又多了复式概念，在大楼顶部面向黄浦江一面辟有跃层客厅，俯瞰黄浦江和外滩景色。如此稀缺，使顶层业主与下面平层业主区别开来。结果，平层江景的价格每平方米不过5万元，跃层江景每平方米就高达8万元。江景是稀缺资源，属于顶级炒家的筹码，而公园风光相对丰沛，既可提神醒脑，又相对难得。炒房者甚至总结出了风光的价值规律，以中山公园为例，想从客厅看到公园，一平方米加价3000元;只从主卧室看到公园，加价2000元;若是从阳台转头看到公园的景色，最多也就加价1800元了。

　　一个上海人，2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为5万元，而一套外环内的住房动辄百万，本地人买房几乎没有可能。采访中，大多上海人都表示他们是房价上涨的旁观者，“只有看的分!”房价即使下降10%和20%，仍在普通市民的购买力之外。

　　炒房的资金来自何处？2000年，将深沪股市炒高一倍的资金多达万亿，那是来自全国游资的合力。房地产市场不是股市，流动性差，但把一个1万余亿元的市值炒高到2万亿乃至5万亿，想必也少不了巨大规模的资金。而肯于在这样一个流动性相对差，信息不对等，充满灰色地带的市场里游走，又一定是投机性更强的资本力量了。短短5年，我国游资的规模和数量的急剧膨胀可见一斑。

　　正是因为流动性差，楼市才有了现在的胶着观望状态。成交量成了比价位还要重要的风向标。还是以盛大金磐为例，该楼盘去年11月共卖出67套，均价在26800元/平方米。今年2月份售出8套，均价为29816元/平方米。 3月仅售出7套，成交均价为32503元/平方米。盛大金磐前段时间以“香港推介会”为由暂时封盘，虽然重新开盘后价格有一定涨幅，但最近销售一直维持在每月不过10套的水平上。可售套数405套，还有170套没有出售。据沃顿商学院对香港楼市泡沫的研究，流动性差的房地产泡沫更伴以成交量的急剧变化，成交量下跌预示着价格下跌的开始。

　　与国际接轨？

　　世纪公园附近，一家房地产中介为卖出房子，为记者算了这样一笔账: 一套141平方米的房子，带装修200万元，已经比过去优惠了15%，买到手后若不能转手，可以考虑出租，租金每个月7000元。且不管这个价格是否租得出去，以这个价格，收回成本也要24年。若是按年均回报率计算，只有4.2%，还不足银行贷款的利息。在上海，这样荒谬的现象比比皆是，每月出租价格 2000元的老公房，卖价却高达60余万元，比北京整整高出了一半多。同一个街区，高层高档公寓两万多元一平方米，普通住房只有一万多元，整整高出一倍。

　　以投资的角度，在上海，买房出租不划算，再考虑到寻找房客，可能断租的成本，所得甚至不如把钱存在银行。以成本的角度，同一地段的房屋，高档公寓成本虽高，却绝不可能比普通房屋价高一万元，尤其房屋的成本主要是地价，而非建筑价格。如此多不合情理的现象出现，甚至不能从供给的角度去解释，因为多年来上海房市变化平稳，供给没有大的变动。惟一的解释就只有从需求面找，是高端需求拉高了房屋的价格。

　　高端需求主要来自国际上，在投资上海房地产的时候，他们首先参照的是国际市场的价格。热炒江景房的时候，有人拿旧金山做参照，那里，一般可以看到海景的房屋，售价基本都保持在每平方米1万美元的价格。开发商或许正是受到启发，给他们的顶级江景房定价。今年的香港住宅均价在5500～6000港币/平方英尺，折合人民币50000～60000元 /平方米，而在地产价格的巅峰，住宅均价曾摸高至约10万元/平方米。SARS过后，香港楼市飙升，平均升值了60%～150%，香港房价至高点香港岛南区的山顶区，已逼近20万元/平方米。上海楼市的另一个参照是台北，均价35000元/平方米。而一些中心区域的物业约合人民币72000元/平方米。东南亚第三个可成上海未来参照的区域是新加坡，那里房屋均价在3万元/平方米。更远的参照是纽约，那里是本轮全球房地产炒作的龙头，10年间曼哈顿地产价格上升近4倍，公寓楼价格平均水平提升到1万美元/平方米。

　　如果以以上城市做比价，再考虑上海的人均国民产值4000美元，上海房价的上涨有其合理的一面。但比价上，新加坡与中国的香港、台湾地区均超上海六七倍，上海房价1万元，比价上就不合理。3年前，香港豪宅的价格还是上海的8倍，但到今年已经只是3倍，并且这个差距还在不断缩小。

　　提到上海地产，专家们经常提及的是香港地区和日本地产泡沫。但上海显然与那些国家和地区的泡沫不同，日本和香港地区，都是在接近了工业化国家后发展速度放缓，而资产价格刹不住车，反而加速，引起价格与价值高度背离。上海却是在发展之中，依赖的是长三角、长江流域乃至全国的发展。理解上海的地产价格，需要的还是本地的智慧，游资越来越膨胀，四处寻找出口，先是邮票市场，再是股票市场，再是艺术品市场，再是房市，一浪浪炒高。在这样一个资金四处游走，越聚越多的市场，需求永远是增长的，只要控制好供给，这个市场就会波动着发展下去。相对着看邮市和股市，也正因控制不好供给，一蹶不振下去。