转帖]写在房市崩溃前

kravitz

转帖]写在房市崩溃前
我是“最近”才开始关注房价的，以前虽然帮朋友预测过房价，但是当时也没有想到南京的房价会涨到现在的地步。



　　先讲一件小事，那还是在１９９９年，陪老妈回家探亲，火车上（我们那里还没有通飞机）和一个同是南京人的商人聊天，聊起了南京的房价，他有一个观点：认为南京相对于周边城市的收入不占什么优势，所以南京的房价不会涨，我当时说南京之所以会涨，不外乎三条：官、银、商。当时他是直摇头，说难啊难。现在看来这几点虽然说得不是十分正确，但也基本上沾了一点边。


　　当时我也没有想到南京的房价会如此疯狂上涨。


　　这几年，为了主顾的利益，一直在分析南京的投资环境和投资方向，但是房地产市场始终没有进入我的视野范围，为什么？对一个在海南做过投资并艰难脱困的人来说，房地产市场存在的巨大风险始终是我所担心的。直到最近，我因为某些个人原因开始关注房价，才吃惊地发现，南京的房价已经如此之高，因此，通过风行欧美的数学模型对中国的房价作分析，竟然发现，这些基本上可以称为普遍真理的模型竟然难以解释南京或者中国任何一个城市的房价，这使我不得不对这个问题做进一步的思索。


　　现在支撑南京房价的是什么？报纸上经常会提到什么地价、供求关系、各种炒做出来的概念，其实根本就是在欺骗消费者，如果大家在某篇文章里看到这几个字眼，我可以很明确地告诉你，这些文章十有八九是有着某些不能见光的目的的人用金钱买来枪手写的，至于前段时间的某位“张经济学家”的观点，我认为根本就是在说胡话，可以不论。


　　那么到底是什么决定了南京现在的房价呢？


　　我的观点是：地方政府、银行和房地产商形成了一种攻守同谋，造成房地产价格居高不下。其实这一点都不难理解。这个所谓的“铁三角”实际上是一个互动的关系，地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报（同时取得所谓政绩），并相应地给予房地产商种种优惠政策，这些政策是隐性或显性的，能看到的诸如：减低各种费税、提供各种规划便利（如教育资源）、允许媒体炒做各种地产概念等等，隐性的实际上才是中间人和房地产商真正关心的：a 、价格上的监督不力、审计不严，任凭房地产商虚报成本，赚取高额利润；b 、对于拿到土地或地票的开发商或自然人不监督、放任土地荒芜，使其坐收地价差额；c 、质量安全的完全失控，实际上从９０年代起国内地产界就流行一种说法，在中国只有设计失败的没有建设失败的，这个说法的内涵大家应该是一目了然，就不多说了（想起某年九江决堤，总设计师当场跳江，真是……）；d 、从业人员用尽坑蒙拐骗手法，而国家职能部门根本不闻不问，偶尔曝光的只是撑撑门面了事；e 、采取各种治标不治本的政策对房价采取所谓的“抑制”手段，从一方面来说，似乎应该起到一定的抑制效果，可能本意是好的，另一方面不但没有根治房地产市场的弊病，反而是促使房价进一步攀升，刺激消费者敏感的神经，从根本上说，提高拆迁赔偿金额、扩大单一地块规模限制小公司发展、对小中介等小公司的洗牌等等措施都属于这一范畴。所有这些的背后，都资金或者金钱这只无形的手在指挥着。


　　银行（确切地说是各种地方性经营型银行）从房地产商那里得到的回报很简单，但同时也是相当实际的：利率回报和一些从业人员的个人回报。这几年银行的坏帐已经成为制约银行系统发展的一个瓶颈，消除坏帐根除不良资产恐怕是每一个银行决策者的终极目标，中国的房地产市场投资有着投资回收速度相对较快、投资回报相对稳定的特点，大量的贷款支撑起了房地产这个高风险高回报的市场，因此，银行已经成为市场支撑的主体而房地产商已经沦为这个市场的第二策动力。


　　房地产商当然毋庸质疑地获得了这个市场最大的一块蛋糕，但是由于这块蛋糕如此容易获得，所以，实际上他们还要做第二第三次分配，这种分配既是他们再次投资的保证也是本次投资顺利进行的通行证。实际上，不完全的竞争、某一地域范围内的金融垄断和全行业范围内的金融垄断导致所有加入这一行业的商家必须遵从原有商家制订的游戏规则，形成了价格共谋，这是一种非常奇怪的现象，只这一点就使中国房地产市场完全背离了自由市场发展的规律。


　　而也就是在上述这一连串的互动作用，使各种费税不断降低，开发商拿地越来越贵，使房价脱离了市场原则，脱离了成本因素，而只和先期进入市场的房地产商制定的规则有关，也就是说，实际上，房地产商想把房价涨多高就能涨多高，而作为终极消费者真正制约房价涨幅的只有两条：a 、老百姓最高能承受的极限；b 、贷款、资金回流速度；c 、再次进行投机需要准备的资金以及回报平均指数。


　　可能大家听我吹了半天，有点累了，但是不说清楚，根本就无从分析房价何时会跌。


　　根据上述各种因素，我分析房价下跌的可能性实际上在最近已经成为市场不可逆转的动向：


　　１、国家的宏观调控已成定局。实际上，国家即将会采取更为严厉的措施进行调控，这是必然的。从三点可以看出来：首先是胡主席在江苏发表的“四个发展”，从这四个发展中，可以看出，他对江苏的发展给予厚望，而江苏现状显然不能符合他的要求，而最重要的是，全国各种固定资产投资显然大部分是重复投资，一个学经济的人会明白，这四个发展意味着全盘否定了现在这种发展方向，另外，讲话之后不久中央的严控令出台，而南京市政府不断在各种渠道对南京平抑房价做各种各样的宣传（包括南京某副区长在中央二套的答记者问）就是佐证；其次，今年是国内银行非常关键的一年，搞不好建设银行、中国银行会重新回到起点生存，所以，中央的宏观调控现在表现只是轻轻地触了一下银行，可是在银行内部却异常紧张，据说银监所已经在上述两行开始内部审计，这其中最引人注目的一条就是要求银行尤其是上述两家银行将固定资产投资在最短时间内控制到最小范围内，对在前几年风光无限的“行业明星”们展开内部调查，最近有这方面的报道不断见诸报端，其中就有建行某分行女行长（这几年的明星行长）操作地产资金违规、收取回扣被刑拘的消息，她只不过是刚开始审计的第一批倒霉鬼，以后还会有大批银行高管落马；最后，之所以大家感受不到这些情况，只是处的环境不同，而实际情况是秋后算帐已经悄悄开始，能逃的现在已经是蠢蠢欲动，那些不知道深浅的还在往这个市场里挤。这种情况很象９３年的日本，如果是学经济学的朋友，不妨去查一下日本当时的情况，当然日本当时房地产市场崩溃的导火索很有趣，这里给朋友们留个悬念。


　　２、房价水平已经到极限，不可能有任何幅度的上涨。其实房地产商们不是不知道现在的房价已经到了老百姓不能接受的地步，而是欲降不能，他们担心一旦房价开始下跌，将会持续下跌，造成自己的血本无归。所以宁可采取来了再给买房者打折的手段来变相降价。而实际上，这种下跌的趋势在去年年底就已经形成定式，这就跟下围棋是一个道理，从去年年底开始，市场就开始进入收官阶段，之所以去年市场还不象现在这样冷淡，是因为市场存在一定的惯性，而当时征地拆迁各种计划规划也正进行得如火如荼。另一方面，持币待购者的市场早已经在几年以前被过热的市场透支得干干净净，虚假的销售信息、盲目的短线投资和盲从跟风造成市场的一片虚假繁荣，固然刚开始的时候这些投资者能够得到一定的回报，但是在这种完全与市场健康发展背道而驰的形势下，在这种越来越近似股市的投资环境中，必然会开始一个与现阶段的股市完全相同的进程：市场的后来者为先行者埋单，然后市场在一片萧条中黯然褪色。


　　３、什么因素会造成房价暴跌。现在中国的房地产商还处于一种极其幼稚的状态，没有经历过什么市场搏击的历练，可以用一句话来总结我们国家现在这种形式的房地产商：专业进行投机性投资的职业市场炒做商。他们自身的特点决定了这种行业中容易形成连锁反应，只要市场的某一角一旦崩塌，就会造成一个地区市场的崩塌，再从一个市场迅速波及到另一个市场，这可以用日本和香港市场当年的案例做参照（订立攻守同盟会造成市场塌陷而非崩塌）。


　　而催生这个现象出现无外乎三种可能：a 、内部因素。日本的崩溃源于一家小公司的无法还款导致破产，从而使整个市场在短时间内彻底崩溃，中国一些小公司已经开始大量进入典当市场，这增大了这些小公司的投资风险；而有些大公司还在玩着资金的空手道游戏，甚至有那么一家公司用４０亿资金去盖１００亿资金的盖子，并且还在进行着异想天开的扩张计划，这无疑是在玩火，“玩火者必自焚”在投资游戏中是永远的真理。b 、外力作用。２００５年是不可确定的一年，从那时候开始中国将经历一次“血与火”的洗礼，外国各种资金、商品进入中国将非常通畅，而中国也将站在新的起跑点上。各种各样的风险即将随之而来，脆弱的房地产市场是绝对经不起这种资本市场的强烈冲击的，换句话说，明年必定是房地产市场高台跳水的一年，一大批贪官也将被迫浮出水面，而这也就是国家早不调控晚不调控，偏偏现在、这个时间开始真正加大力度调控的原因。其实，５年前国家的决策者已经在宏观调控上错失良机，造成现在这种局面已经是“亡羊补牢”，至于为时“不晚”还是“晚矣”那要看最近国家会采取什么样的措施调控。c 、国家采取强硬措施硬性平抑房价。这要看政府政策实施的时间是否及时了，从目前我所获得的信息来看，快应该在７月到８月之间，再晚就会波及到明年到今后很长一段时期的投资市场并波及到周边市场（所谓房地产拉动其他市场至少１万亿是一种宣传，根本就不足采信，相反房地产的过热造成投资市场畸形发展的问题，会在以后一段时间内逐渐暴露出来），而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在５%-７% 以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），所以从这个角度看基本上可以否定地产业“软着陆”的可能性。一旦中央政府“真正”意识到２００５年这种巨大的风险的存在，应该忍痛“割肉出局”，否则投资市场的崩溃就在不远的将来。d 、真正购房者的持续持币观望。在最近，房地产商、中介公司的日子不好过，不管表面上如何风光无限，实际的销售量持续下跌是真的，绝大部分到现场的购房者只是问问价格看看房子，即便是急需买房的也只是观望。最近有所谓的“业内人士”放出话来：“绝不降价！”恐怕更多得表现的是色厉内荏。对付这种房地产商，消费者只要把握一条就行了，“不降价绝对不买！”其实，开发商的压力比表面上看去要大得多，可能经历了太多“皇帝女儿不愁嫁”的年头，又或者抱着暴利情结始终不肯放手，这种开发商的思维已经处于极度混乱和偏激的状态。只要市场持续冷淡，时间一长，不降价只有跳楼一条路可走。这和做小生意的没什么两样，看看商场里那些所谓的名牌，有那一个说自己的货不好的，又有那一个不是标着羊头卖狗价的。开发商的压力主要来自银行、典当行和自身资金周转周期，国家对银行的控制正中开发商命脉，这也就是为什么前段时间在北京召开的座谈会上，有所谓的大牌开发商“拍案而起”的真正原因，但是不论开发商如何叫苦，现在抱着暴利情结不肯放手都无疑是一种自虐

kravitz

给我们的兄弟的一个讨论意见！！！！
对于中国目前的房地产卡发的一个建议：我认为中国未来的房地产发展潜力还是有的，关键看目前对房地产的开发采取什么样的投资策略，我的思路是“圈而不发”中国现在的投资者最好的投资方式是圈地运动，目前投资地产，还是有很大空间的，未来中国政府的区划调整都会给这一行业带来很多新的商机，以及未来中国市场的开放都给未来的地产带来很多商机，所以可以考虑圈地。但是在一段时期内的确是，市场并不明朗，而且目前开发对于适应未来的需求，还是有很大的难度的！！！这就造成了未来的需求，和现实开发的问题中产生了供求关系的一种根本矛盾！！！所以建议“不发”。同志们有什么意见和建议请提出指正！

仗剑江湖

涨了，真的是涨了

zhw

俺们小地方房价温柔些

kravitz

最初由 zhw 发布
[B]俺们小地方房价温柔些 [/B]

对德阳我不是很了解，但是我在四川住过几年！！！四川未来的房地产卡发还是很有潜力的！！圈而不发，得理论应该比较适用！！！ ;13 ;13 ;13

怎么可以

好文，仔细的看了。收藏了。
关于地产的事情。大大地不懂。说不来啊

田伯光

我还以为是房事，进错了，SPRRY！

sock

只要不打仗你就等着房产涨价吧~~